Financiamiento. Los créditos hipotecarios impulsados por el gobierno movilizaron las consultas pero con pocos resultados

Inquilinos: el incierto camino a la casa propia

Aunque bajan las tasas y suben los plazos, la relación entre el alquiler y el valor de la vivienda es la principal limitante del préstamo

Sandra Cicaré / La Capital

Los argentinos que no tienen casa propia aún están muy lejos del tan ansiado techo, más allá de que hayan decidido confiar en la estabilidad de la economía argentina y se jueguen por un crédito hipotecario a tasa variable a 20 años o asuman el esfuerzo financiero de duplicar lo que hoy pagan de alquiler.

A medio mes de que oficialmente las entidades bancarias -con el Nación como punta de lanza- se largaran al mercado con ofertas concretas de préstamos hipotecarios para inquilinos respondiendo a la iniciativa que encaró el gobierno nacional, las consultas se multiplicaron, pero las desilusiones también.

Sucede que la promesa fue mucho más ambiciosa que la realidad y la letra chica -aquella con la que se encuentra el solicitante cuando se sienta frente a frente con el empleado bancario- está muy lejos de los anuncios oficiales que hablaban de un sencillo pase de inquilino a propietario. Esencialmente porque la relación entre el monto prestable y los precios de los inmuebles está desfazada y, más allá de las buenas intenciones, estas nuevas líneas no avanzan en este sentido.

Además, aunque las entidades y el propio Ministerio de Economía se ocuparon de publicitar tasas, montos máximos prestables y plazos (que avanzan sobre las anteriores ofertas), poco y nada se dijo cuánto es el monto prestable y qué relación tiene éste con el alquiler.

El único punto de referencia concreto en este sentido -que sólo el tomador lo conoce cuando llega al banco- es el del Banco Nación que ofrece 125 veces el monto del alquiler, mientras que el resto de las entidades ofrecen un mix en el que se evalúa no sólo el pago de la locación sino además los ingresos y en los que se pueden combinar las ofertas tradicionales con la línea inquilinos.

"No se puede pensar en forma lineal y pensar que esto sirva para resolver el acceso al crédito en la Argentina", disparó Carlos Heller, presidente de Banco Credicoop y vicepresidente tercero de la Asociación de Bancos Públicos y Privados de la Argentina (ver aparte).


Un caso testigo
Por eso, cuando una pareja de jóvenes se sienta frente al empleado del banco y presenta un recibo de alquiler por 650 pesos que viene pagando regularmente por un departamento de dos dormitorios en la zona céntrica rosarina se encuentra con que la entidad puede prestarle sólo 82 mil pesos (alrededor de 27 mil dólares), cuando en rigor la propiedad donde habita no baja de los 150 mil pesos (50 mil dólares) a precio de mercado para la venta.

Sólo así se entienden las caras largas, el escepticismo y la desilusión que provocan en los inquilinos la puesta en marcha de una medida que fue anunciada como la gran oportunidad para un sector que estaba sufriendo los principales estragos de la inflación.

Según los últimos datos difundidos esta semana por el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (Uade), "de acuerdo a los valores de mercado de julio último, un nuevo contrato de alquiler para un departamento de dos ambientes en una zona de alto valor inmobiliario significó -en promedio- cerca de un 38% de la remuneración de un trabajador formal. En el caso de un departamento de tres ambientes este porcentaje se elevó a un 54%".

Según las entidades públicas como privadas el nivel de consultas fue "masivo" durante los primeros días de lanzamiento. Por caso, desde el Grupo Macro -que comanda los bancos Suquía, Macro y Tucumán- aseguraron que hubo en promedio 600 consultas diarias, mientras que desde la gerencia local del Banco Hipotecario aseguraron que se atienden 250 diariamente, aunque no necesariamente para la línea inquilinos sino para todo el universo de los préstamos hipotecarios de la entidad.

Una recorrida realizada por La Capital entre distintas entidades que ofrecen las líneas que anunció el gobierno para lograr frenar la escalada de precios en el mercado inmobiliario, dejó en claro una cosa: a pesar de los cachetazos que les pegó la economía y el propio sistema financiero, los argentinos siguen creyendo.

Y lo hacen apenas aparecen opciones que los acerquen un poco más a la posibilidad de tener la primera vivienda, ese mandato cultural de este país que vino de la mano de los antepasados inmigrantes.

Por eso es que la postal de largas colas se repite en menor o mayor medida en cada banco que se sumó a la ofensiva oficial para este tipo de financiamiento, pero el número de operaciones es escaso. Según confiaron un grupo de entidades privadas de la city local, pese a las consultas aún no se concretaron operaciones por la línea inquilinos.

En tanto, según aseguraron en la banca oficial, recién a fin de mes podrán contar con la información que acercan las distintas zonales que permitirá avanzar sobre cuántas operaciones se concretaron bajo esta fórmula.


Un menú con variantes
En este "camino de Santiago" que realizan los inquilinos por los bancos aparecen las variantes que fueron adoptando los distintas entidades para sumarse al tandem de bancos que "están en línea" con el gobierno.

Así se pueden encontrar combinaciones de todo tipo que según expresan los directivos de las entidades son como "trajes a medida" de los clientes. Estas opciones conjugan extensión de plazos (la mayoría ofrece créditos a 20 años) y la cobertura total del valor de la vivienda (100%).

Además, y tal como fue planteada la iniciativa a nivel oficial, hay una reducción del nivel de tasas que alcanza en algunos casos hasta 4 puntos porcentuales comparadas con las líneas tradicionales y con un menú que va desde intereses fijos en pesos hasta un mix que combina fijos y variables actualizados por la tasa encuesta del Banco Central (BCRA).

En general, los costos financieros totales, es decir la cuota más los seguros y costos, no superan el 11% para estas nuevas líneas.

Algunas entidades además de los recibos de alquiler solicitan comprobantes de ingresos del grupo familiar para calificar al cliente, lo que permite a aquellos peregrinos que van en busca de su primer techo aspirar a un crédito que se acerque más al valor de la propiedad que habitan, aunque nunca a igualarla.

"Aquí interviene una cuestión cultural, sociológica. La gente debe acostumbrarse a que debe realizar sacrificio en un aspecto para lograr otro objetivo mayor como es comprar su vivienda", reflexionó una ejecutiva del departamento inmobiliario de la sede local de un banco privado. Hacía referencia al deseo de mucha gente de mantener el mismo nivel de vida que llevaba como inquilino y pasar a ser propietario. Esto es, "por los precios de las propiedades resulta muy difícil que un inquilino compre la misma casa que alquila", dijo.

Esta realidad, es la que saltó a la luz apenas la ministra Felisa Miceli anunció las medidas que facilitaban el crédito a inquilinos y que necesariamente se iban a traducir en hechos concretos cuando el interesado se acercara al banco.

Según datos de la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros), el alquiler promedio que se paga por un departamento de dos dormitorios en buen estado en el centro, (externo, 10/15 años de antigüedad, buen estado de conservación, sin cochera) ronda entre los 650 y 700 pesos.

Mientras que el precio de venta para esa misma unidad "varía entre los 45 mil y 55 mil dólares", precisó Alejandro Juri, titular de la entidad.

En tanto, explicó que en el tema de las casas la situación es más variada y depende de las características de la propiedad. Pero a la hora de citar un ejemplo señaló que "una casa en calle Córdoba a la altura del 6800 de 8.66 x 30 metros el lote y 130 metros cuadrados construidos tiene un precio de venta 53 mil dólares y dicho inmueble en alquiler se podría ofrecer entre 800 y 700 pesos.


Pros y contras
En función de estos datos es razonable la reflexión de la ejecutiva bancaria local que hace referencia a un cambio en el nivel de vida y cada vez se aleja más para el inquilino la posibilidad de hacerse de su propio techo.

Sin embargo, en el mercado hay para todos los gustos y quizás los más beneficiados -o quienes puedan sacar provecho de estas ofertas- son aquellos que lograron una capacidad de ahorro que les permita sumar un monto mayor para la compra e incluso inclinarse por las ofertas tradicionales que muchos bancos mejoraron en los últimos tiempos, entre las que se encuentran aquellas de tasas más reducidas y fijas en pesos.

Aún así, es imprescindible evaluar los costos de otorgamiento y escrituración, que en muchos casos resultan las sorpresa del paquete.

Mientras la línea madre, que otorga el Banco Nación, es inflexible en su formulación -sólo exige el requisito de ser inquilino por ocho meses- y no se estudian otras variables como los ingresos para calificar al tomador del crédito, por otro lado, tiene la ventaja de ofrecer gastos de otorgamiento, escrituración y tasación más bajos de la plaza. Para un préstamo de 150 mil pesos no supera los 4.000 pesos.

En cambio, el resto de las entidades privadas que adaptó sus líneas a la propuesta oficial demanda no sólo la condición de locatario para acceder a estos préstamos sino además un nivel mínimo de ingresos que garantice el pago.

En estos casos, el pago de alquiler funciona como un comprobante que permite sumar ingresos al grupo familiar, y así soluciona el problema que muchos argentinos tienen de no poder justificar su poder adquisitivo por el cobro en negro. En la mayoría de los bancos se buscan alternativas mixtas para que el cliente pueda pasar de inquilino a propietario.

Pero mientras esto resulta un beneficio para algunos, no lo es para otros que sólo pueden justificar sus ingresos vía alquiler.

Por otra parte, un estudio pormenorizado de la letra chica de las ofertas en plaza muestra que los costos de otorgamiento, escrituración e hipoteca se van por las nubes comparados con los de la banca oficial.