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 domingo, 09 de octubre de 2005  
Crece la oferta de préstamos para vivienda, pero no es para todos
El crédito hipotecario, contra la burbuja
Los bancos dicen que mejoraron las condiciones de acceso pero chocan contra el aumento de las propiedades

Claudio Berón / La Capital

La compra de la casa propia siempre desveló a los argentinos. Y si algo extraña la clase media de algún tramo de la década del 90 es la posibilidad de acceso al crédito para vivienda. En 2005 se da un fenómeno particular: si bien los créditos hipotecarios crecieron respecto del peor momento de la crisis financiera y las tasas son más bajas que durante la convertibilidad, para acceder a uno es necesario un ingreso familiar aproximado de cerca de 3.500 pesos. Y los sueldos e ingresos de este sector tan sensible no siempre respetan estos requisitos. Además, las propiedades están en una burbuja de mercado y los bancos cotizan por el valor de la propiedad, no por el valor de un mercado "inflado".

Uno de cada tres préstamos hipotecarios otorgados es gestionado en el Banco Hipotecario, una entidad con capital mixto, privado y estatal. Hugo del Giúdice, gerente de la sucursal Rosario, explicó que "este año en Rosario prácticamente se duplicó el otorgamiento de créditos y ya se llevan prestados unos 14 millones de pesos".

Un mapeo crediticio elaborado por el mismo banco en distintos puntos del país arroja resultados llamativos. El crédito promedio asciende a $65.000, monto que duplica al promedio de la convertibilidad y que hasta determinado momento acompañó el aumento de valor de las propiedades. Pero ante las últimas subas de las mismas, quedaron un escalón atrás.

Los directivos de los principales bancos explican que se produce un desfasaje entre el precio de mercado y lo que se obtiene con un crédito, ya que si bien nunca se cubrió el total, en la vorágine de precios actual suele pasar que no se llega a cubrir finalmente el 35 o 40%.

En el Hipotecario, el 60% de los créditos fueron para adquisición de vivienda, en tanto que el 40% restante se reparte entre construcción, mejoras y otros destinos.

En este banco, el promedio de prestamos otorgados es de $ 65.000 pero el 60% de los créditos son menores a $50.000. Los grupos familiares financian en promedio el 40% del valor de la vivienda. Este, indicador es inferior al 60% que se financiaba durante la convertibilidad.

Otro dato a relevar es que en la banca pública el 75% de los créditos se toman a tasa fija y el 25% a tasa variable, y el plazo de liquidación del crédito es de 12 años.

En este sentido, Del Giúdice explicó que "el 62% de los créditos otorgados es a un plazo de entre 5 a 10 años, el 17% entre 11 y 15 años y el 21% hasta 5 años.

Los tomadores de crédito hipotecario aumentaron tanto en la banca privada como en la pública, pero la financiación no se consolidó en una herramienta válida para permitir el acceso a la primera vivienda a nivel masivo, y que permita incluir a sectores de la clase media que hoy no encuentran otra salida que el alquiler.

La brecha entre los valores de las propiedades y los salarios, los plazos de cancelación, el ingreso informal y la reticencia al endeudamiento son algunos de los factores que por ahora interfieren en el necesario cruce ente oferta y demanda.

"Es un tema complicado, nosotros tenemos un estimativo de lo que vale el metro cuadrado, pero vemos que esta burbuja inmobiliaria no es un problema transaccional, sino de demanda, en la que tiene mucho que ver la reactivación agropecuaria", apuntó Luis Acevedo, gerente del Banco Nación.


Ingresos altos
El banco oficial registró un 43% de incremento en la demanda de crédito. El monto promedio pedido supera los 100 mil pesos. Pero su gerente advirtió que "el crédito se está desplazando hacia los sectores que más ingresos tienen". Para evitar esto "es posible que el Nación genere una tasa más baja y mayor tiempo para pagar", abundó Acevedo pero sin dar demasiadas precisiones.

Para Del Giúdice, del Hipotecario, Rosario es una plaza complicada. "El crédito va en aumento pero nos encontramos con propiedades que antes valían 80 mil pesos y hoy se cotizan a 100 mil", enfatizó.

Tanto en el Hipotecario como en el Nación tienen una serie de mecanismos de cálculo para ingresos informales. Piden liquidaciones de tarjetas, resúmenes de cuentas bancarias e impuestos varios. "De esta manera inferimos los ingresos y justificamos créditos", sostienen.

En el Hipotecario los créditos se incrementaron en un 200% en lo que va del año. En el Nación un 45%. Pero esto es producto de que "se arrancó desde muy abajo", sostiene Acevedo, del Nación.

Los montos a tener en cuenta para acceder a un inmueble no son insignificantes. Representan cifras que, para los más, demandan el ahorro de años de trabajo. En Argentina, la evaluación es que una casa standard demanda unos 60 sueldos o ingresos familiares de cerca de $2.500. El mundo no maneja valores muy distintos.

Al tomar el perfil socioeconómico del tomador, el ingreso promedio de los solicitantes es de $3.300. Sin embargo, un 50% de los mismos tiene un ingreso inferior a los $2.500. El 70% de los solicitantes trabaja en relación de dependencia, en tanto que el 30% restante es independiente y la antigüedad laboral promedio es de 10 años.

Entre 1993 y 1998 los créditos bancarios fueron activos. Las tasas variables rondaban el 11,5% ó 12% en dólares. Pese a los números positivos que arrojan los bancos, en la Capital Federal se registró sólo un 22% del número mensual de hipotecas de la cantidad registrada en el período 1998-2000.

En una cuenta rápida, los bancos desarrollan como argumento que por un crédito a 15 años la cuota es de $100 por cada 10 mil prestados.

Claudio Miteff, gerente de créditos del Banco Río no sale de su asombro. "Este mes cerramos con una cartera de $50 millones y en lo que va del año unos $330 millones". Habla del país y destaca que Rosario tiene una cartera muy similar a Córdoba capital.

Datos estadísticos generales destacan que la zona que concentra mayor cantidad de operaciones es la provincia de Buenos Aires, con el 22 % del volumen originado; le sigue la Capital Federal con el 18 %; luego Santa Fe, con el 10%, y Córdoba con el 9%.

Para Miteff, la banca privada está en el esplendor de los préstamos hipotecarios. "Hay una percepción errónea en cuanto a que no todos pueden acceder a créditos, notamos que los pedidos vienen de empleados y lo toman a tasa variable en pesos, sólo el 30% de la gente pide tasa fija", comparó. En cuanto a la tasa de interés argumentó que hoy por hoy "son negativas". A nivel local, deslizó que "en los countries cercanos a Rosario tenemos una importante línea de préstamos para construcción de viviendas".


Las perspectivas
El ejecutivo del Río se mostró optimista respecto dela evolución de los préstamos para vivienda. "Creemos que en el 2006 estaremos prestando unos $450 millones", conjeturó.

Desde el Banco Hipotecario explican que actualmente se desembolsa un tercio del volumen pre-convertibilidad en préstamos hipotecarios, aunque en términos reales la baja es mayor debido al aumento del valor de las propiedades. Sin embargo, señala que la tendencia es positiva ya que en el primer semestre de 2005 esa entidad aumentó el volumen de escrituraciones un 300% respecto al mismo período del 2004.

La perspectiva es que en 2006 el volumen del mercado hipotecario sea similar al del año 2000 en términos de montos escriturados. "La mejora de las condiciones financieras de las líneas hipotecarias y la flexibilización de requisitos en cuanto al ingreso mínimo exigido al grupo familiar pueden ser decisivos en el 2006 para un despegue aún mayor de los créditos", señalan.

Los bancos esperan mayor demanda, quienes ansían el techo propio pretenden acceder a estos créditos, pero en la economía real no es sencillo lograr $3.000 de ingresos.
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El mercado de préstamos hipotecarios se recuperó luego de la crisis financiera.

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