"La ley de arrendamientos quedó atrasada"

Un especialista en derecho agrario advierte sobre los riesgos de los actuales contratos de alquiler

Según distintos trabajos basados en los resultados del último censo agropecuario, se estima que más de un 70% del área destinada a los principales cultivos en la zona núcleo es explotada en arrendamiento, aparecería o bajo la figura del contrato accidental. Según Juan José Fernández Bussy, vicepresidente del Instituto de Derecho Agrario del Colegio de Abogados de Rosario, la dinámica que adquirió la actividad agropecuaria en los últimos años está poniendo a prueba la legislación específica del sector, a través de una práctica contractual que no siempre se enmarca correctamente en la letra de la ley.

Para clarificar temas como las posibilidades y riesgos del actual sistema de arrendamientos, los contratos accidentales y la tercerización de actividades, la Sociedad Rural de Rosario realizará el lunes 30, a las 19, una disertación para productores agropecuarios a cargo de Fernández Bussy, la cual seguirá con una serie de talleres sobre el tema.

-¿La dinámica del sector agropecuario está poniendo a prueba el sistema de contratos y la legislación específica?

-Hoy más que nunca, el avance de la tecnología y las nuevas actividades agrarias, fueron modificando las modalidades contractuales. Por eso es importante que el productor agropecuario vaya conociendo la legislación existente para encuadrar bien sus tareas y evitar riesgos innecesarios. El arrendamiento está regido por la vieja ley 13.246, la cual sufre de cláusulas que saben ser alteradas o modificadas, yendo incluso contra el principio inicial de la ley. Eso puede crear problemas. Entonces hay que ir adecuando los contratos.

-La ley, por ejemplo, no admite contratos a un año

-No. Hoy, de acuerdo a la letra de la ley, estamos hablando de un mínimo de tres años. Muchas veces se hacen contratos pensando que el plazo de un año es válido. Y, según la modalidad adoptada, puede serlo. Pero según el texto de la ley de arrendamiento, el arrendatario puede hacer uso de la opción de lo que le dice la ley, que es el plazo mínimo de tres años.

-¿La ley especifica sobre si el contrato debe pactarse a porcentaje o en quintales fijos?

-A veces se mezclan los contratos, y después vienen los conflictos. Se mezclan contratos de arrendamiento con cláusulas de aparcería. Y con ellos la clasificación de los contratos, aquellos que son de cambio o conmutativos, en los que uno cede un predio y otro paga un precio en dinero; con los contratos asociativos, en los que se asocian dos partes para, cediendo uno un predio y otro el trabajo, distribuyendo los gastos en la forma en que acuerden, y repartiendo su participación de los frutos. En los contratos a quintales fijos, surge este problema de interpretación del contrato. Ya hay jurisprudencia y doctrina que va dejando de lado este criterio pero la normativa, lo que rige, es que el precio de un arrendamiento tiene que ser cierto y en dinero. ¿Cómo podemos hacer un contrato en quintales que no tenga problemas? Podemos recurrir a los contratos accidentales. La ley de arrendamiento excluye a estos contratos, entonces se pueden hacer con quintales fijos y por menos tiempo.

-¿Cuándo empieza a masificarse el contrato accidental?

-Se dio un boom de los contratos accidentales con el desarrollo del pool de siembra. Pero no hay que olvidarse que es un contrato accidental, y como tal, tiene que tener sus límites. No puede haber una accidentalidad permanente. Están regidos por el artículo 39 de la ley de arrendamiento, que dice que los contratos accidentales que se realicen dentro de ese marco están excluidos de la ley. Por eso no los alcanza la nulidad de cláusulas y se puede pactar a un plazo de un ciclo agrícola o hasta dos años agrícolas, sin ningún problema y en quintales fijos. Están dentro de la ley pero la ley los excluye.

-¿Cuáles son los riesgos?

-Se ha dado el caso de que transcurrido el año, si está el contrato redactado dentro de las modalidades contractuales de arrendamiento, el arrendatario pide acogerse a los dos años más que le dice la ley que tiene. También se han generado conflictos relacionados con la continuidad en el marco de los contratos accidentales. El productor tiene que tener claro que la accidentalidad tiene regulación y su formalidad, distinta a la formalidad de normativa que viene la ley de arrendamientos.

-¿Hay que cambiar la ley de arrendamiento?

-En lo personal considero que la ley quedó atrás de los hechos. Debe haber una normativa actualizada, en relación con el carácter empresario que adquirió la actividad agropecuaria. Siguiendo la legislación comparada, se debería tender a plazos mayores, acompañados de una normativa que de seguridad al que cede su predio. Ambas partes tienen que ganar.

-Otra figura característica del sector es la del contratista. ¿Cómo se enmarcan los acuerdos con ellos?

-Es un tema muy candente por la tendencia a la tercerización de los trabajos. No hay una normativa específica en la ley agraria que regule la relación con el contratista. Existe sí en la supletoriedad de la norma, en el código civil, la locación de obra. Por eso cuando uno realiza este tipo de contrataciones debe volcar muy bien en el contrato cuál es el objetivo, la finalidad, las obligaciones, etcétera. De modo de despejar dudas, por ejemplo, en caso de un accidente.