Arquitectura legal: incumplimiento de contrato

Daniel Enrique Butlow

La espera no ha sido en vano. Aunque más tarde de lo deseable, el cliente ya está aquí frente a nosotros, decidido a encomendar la obra o el servicio por el que desde hace tiempo veníamos luchando...

Ha llegado el momento del compromiso. El momento de volcar por escrito nuestros derechos y obligaciones o sea, qué es lo que ofrecemos y qué pedimos a cambio, qué pasará en caso de incumplimiento, qué pasará si el acuerdo se transforma en desacuerdo.

Probablemente una de las fantasías más extremas de los profesionales del proyecto y la construcción de obras, sea dar con un papel mágico, vulgarmente llamado "contrato tipo" que sea capaz, con sólo llenar sus blancos, de poder ser utilizado para vincularse con los comitentes y proteger debidamente los intereses profesionales.

Lamentablemente la fantasía no puede transformarse en realidad. Aun en nuestro caso, con la extraña experiencia de haber realizado contratos de arquitectura por espacio de 30 años, sólo podemos afirmar con honestidad que el material reunido sólo es apto para completar un museo, abierto con entrada libre y gratuita, para quienes quieran visitarlo.

Sin embargo, como la mayoría de las personas sigue creyendo en la existencia de ese contrato tipo, intentaremos ayudar cuanto menos, a sustentar su creencia, tratando de brindarle diversas sugerencias y recomendaciones, para que pueda protegerse de su propio contrato, ya que resultar injustamente dañado por lo que escribió uno o copió del otro, nos parece mucho más grave que ser víctima de la mala fe de nuestro contratante.

Sin ánimo de agotar las posibles advertencias, le ofrecemos un muestrario de lo que debe tener en cuenta al momento de contratar:

El contrato de locación de obra o de servicios, que es el que necesita utilizar es consensual y no formal. Esto significa que para perfeccionarlo sólo basta el consentimiento, que incluso puede ser tácito, pudiéndose elegir libremente la forma que le resulte más simpática para confeccionarlo.

Cuando contrata con una sociedad o por intermedio de algún apoderado, asegúrese de incluir en su contrato por vía de anexo el instrumento que acredite la representación invocada por su cliente.

Si con anterioridad al contrato ya ha realizado croquis preliminares o un anteproyecto, aunque fuere parcial, incluya este documento en el contrato, referenciando el programa de necesidades mínimo que le ha acercado su cliente y su conformidad con el plano, bosquejo, croquis o preliminar interpretación que ha dado a sus ideas.

Si el contrato es para realizar un proyecto o incluye la realización de un proyecto defina con claridad cómo se compondrá la obra intelectual que se obliga a realizar. No confunda proyecto básico con proyecto de ejecución y tenga en cuenta que en cada provincia o en cada especialidad los componentes del proyecto son diferentes. También puede ser oportuno que especifique con claridad y sencillez cuál será la época, el momento, o la condición que habrá de cumplirse para que usted entregue el proyecto.

Si la contratación se refiere a dirección de obra, identifique con absoluta claridad qué es lo que las partes entienden por dirección de obra. Las palabras dirección técnica, dirección ejecutiva, supervisión técnica y dirección de obras por administración, encierran conceptos jurídicos muy diferentes y resulta necesario saber anticipadamente a qué se está obligando y cuáles serán las consecuencias de esa obligación, tanto en materia de responsabilidad profesional como en materia de pago.

Si realiza tareas de construcción debe entender en primer lugar que existen incompatibilidades legales entre el constructor y el director de obra. El representante técnico representa legalmente a la constructora y el director de obra representa legalmente al comitente. Por razones obvias ningún profesional puede realizar ambas tareas al mismo tiempo.

Conserve la vieja y sana costumbre de realizar con prolijidad los pliegos generales y particulares del contrato de construcción. Por su propio bien, está condenado a especificar técnicamente el contenido de la obra, debiendo presupuestarla con seriedad y eficiencia. Una obra mal presupuestada es segura garantía de conflicto.

Cuando entregue la obra ya sea en forma total o parcial asegúrese de firmar un acta de recepción, que tampoco tiene una forma obligatoria, pero que necesita probar que existió y tiene una fecha determinada. No olvide que a partir de esa fecha comienzan a correr los plazos de caducidad y prescripción por los vicios ocultos, que siempre pueden existir y ser cuestionados por el comitente. Si por el contrario la obra se paraliza por razones ajenas a su voluntad es fundamental, que también labre un acta al respecto, dando al comitente las instrucciones necesarias para el cuidado de la obra y para minimizar los riesgos de daños a terceros.

Si ha construido la obra a su costo y decide venderla, el contrato que necesitará no será de locación sino de compraventa. Incluya en los boletos una copia del plano registrado, lo que le evitará cuestionamientos por vicios de proyecto. Tenga en cuenta además, si es el caso, las prescripciones sobre ley de prehorizontalidad que obligan a registrar el proyecto.

Tanto en los contratos de locación de obra como de compraventa incluya un pequeño manual de uso y mantenimiento, donde debe informar a su cliente cómo se cuida y preserva debidamente la obra que le está entregando. Tenga en cuenta que la mayoría de los reclamos por incumplimientos por vicios de construcción se originan por falta de una adecuada utilización y cuidado de la obra.

Como si se tratara del juego de los errores trate de identificar cuáles son las diferencias que existen entre las recomendaciones y su propio contrato. Tal vez lo estemos ayudando a protegerse, logrando que aunque no tenga un contrato tipo, pueda tener el tipo de contrato que necesita.

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