Ingresos. Advierten sobre el efecto de las medidas del gobierno para dar crédito a inquilinos

Vivienda: temen que el plan oficial haga subir los precios

Un estudio del Cepea dijo que un aumento de la demanda podría poner presión alcista al mercado

Las modificaciones anunciadas por el gobierno nacional en la gestión del crédito hipotecario por parte de las entidades bancarias actúan incrementando la demanda de viviendas en el mercado de compra-venta y, por lo tanto, subirán sus precios. Así lo advierte un estudio del Centro de Estudios Políticos Estratégicos Americanos (Cepea).

El gobierno anunció recientemente un plan que consiste en ampliar la posibilidad de los bancos de financiar la compra de un inmueble, en un 100% del valor para viviendas de hasta 200 mil pesos y en un 90% de viviendas de hasta 300 mil pesos. También la posibilidad de calificar a un crédito a través de un certificado de buena conducta inquilina a través de la demostración de haber pagado en tiempo y forma el alquiler durante el último año.

El análisis de los investigadores Gonzalo Saglione, Alexis Poet, Sabrina Benedetto y Cristián Módolo advierte que "si el programa anunciado por el gobierno alcanza el efecto deseado, muchos inquilinos actuales podrán aspirar a adquirir su propia vivienda, llevando así a una presión alcista sobre el precio de venta de los inmuebles, a raíz de la mayor demanda que se manifestará en el mismo". Consecuentemente, la brecha se incrementará.

En suma, los analistas del Cepea consideran que se está en presencia de una problemática que pone de manifiesto el actual esquema económico del país, con sectores superavitarios de fondos deseosos de canalizar sus excedentes a través de inversiones seguras -como lo constituye la inversión inmobiliaria- y que deriva en una burbuja inmobiliaria con precios elevados de los inmuebles, y sectores asalariados con serias dificultades para poder afrontar el monto de los alquileres.

Siendo así, las medidas que se adopten deben encaminarse a disminuir esa brecha, léase, reducir el precio de venta o aumentar el ingreso de la población.


La propuesta oficial
En el transcurso de la pasada semana, el gobierno nacional presentó un programa oficial para hacer frente al problema habitacional de sectores que carecen de vivienda propia y residen en una casa o departamento alquilado. Las medidas responden a las crecientes presiones provenientes desde diversas organizaciones no gubernamentales que pusieron en la agenda mediática el incremento en el precio de los alquileres. La inquietud movilizó al gobierno en virtud del impacto que dicha suba tiene en la evolución del índice de precios al consumidor, indicador utilizado para medir la inflación de nuestra economía, señala el informe a modo de introducción.

Por lo tanto y para poder determinar cuál es el alcance de las medidas presentadas y cuáles son los efectos esperados, los analistas del Cepea advierten que es importante remarcar que existen vasos comunicantes entre el mercado de compra-venta y el mercado de locación de inmuebles residenciales.

"Esto sugiere que la formación de precios en el mercado de alquileres no puede desentenderse de lo que acontezca con el precio de las viviendas, y viceversa. Actualmente nos encontramos con la particularidad que los valores de locación no convencen a los propietarios de las viviendas, a la vez que resultan elevados para los inquilinos. Es decir, parece dificultoso acercar a las partes", subrayaron.

Resulta que en el mercado de compra-venta la oferta está registrando un importante aumento como resultado del ingreso en el mercado de inmuebles que resultan del creciente nivel de actividad en el sector de la construcción.

"Del mismo modo que crece la oferta de inmuebles, la demanda hace lo propio, y la mayor parte de esta viene dada por inversores. En este marco, los precios de venta de las viviendas han venido creciendo de un modo significativo durante los últimos tiempos", explican.

Además, el informe del Cepea detalla que los inmuebles residenciales son más caros y esto impacta directamente sobre el valor de los alquileres.

"El aumento en el precio de venta de los inmuebles origina una presión alcista en el precio de los alquileres. Sin embargo, la renta generada por el alquiler de inmuebles no resulta atractiva para los propietarios, al menos no en términos históricos", dicen. Por eso, hoy en día alquilar un inmueble residencial genera una renta de aproximadamente el 8% del precio de venta, cuando históricamente esta relación se situó en el orden del 10 o 12%.

Sin embargo, aunque los alquileres no satisfagan a los propietarios, los inquilinos hallan elevados el precio de los mismos. "De hecho, la relación entre el ingreso y el alquiler está en niveles elevados".

El aumento de la demanda haría subir los precios de la construcción.