La construcción fue el negocio del año en la región

Ladrillos y alquileres, dos caras del boom

A pesar del desarrollo inmobiliario, la vivienda está más lejos para muchos rosarinos

Claudio Berón / La Capital

La ciudad, que hace un año atrás se levantaba con sus nuevos edificios al cielo, hoy está llena de colores y ladrillos nuevos. Relucientes carteles anuncian ventas y alquileres y las constructoras buscan comprar terrenos que cada día encarecen. En tanto, las sumas y restas para adquirir una vivienda no se resuelven nunca a favor del posible propietario.

En Rosario hay cerca de 250 edificios con unidades de uno y dos ambientes para entrar al mercado que también estarán regidas por leyes propias de tasación. No es lo mismo alquilar una propiedad nueva que una usada, la diferencia es que la nueva costará un 30% más que la usada.

Economistas como Cristian Módolo, del Centro de Estudios Políticos Estratégicos (Cepea), que se especializan en los vaivenes de la locación sostienen que entre 2004 y 2005 el incremento de los precios fue significativo. Se dio una fuerte suba del 47,4% entre mayo de 2004 y agosto del 2005, y de 43,9% entre diciembre del 2003 y mayo del 2004 en los departamentos de un dormitorio para alquiler. Los últimos datos del mercado de locación indican que un departamento de un dormitorio en el micro y macrocentro de la ciudad ronda los $490 y si se calcula sobre una unidad de dos dormitorios trepa a los $580.

En tanto, el salto para tener la casa propia pasa por un fenómeno particular: si bien los créditos hipotecarios crecieron respecto del peor momento de la crisis financiera y las tasas son más bajas que durante la convertibilidad, para acceder a uno es necesario un ingreso familiar aproximado de cerca de 3.500 pesos, con lo cual los ingresos de este sector tan sensible no siempre respetan estos requisitos.


Correr el arco
En este fin de año las entidades de crédito, básicamente los bancos que se manejan por hipotecas, enfrentan un problema: las propiedades están en una burbuja de mercado y los bancos cotizan por el valor de la propiedad, no por el valor de un mercado "inflado", dicen.

Sin embargo, uno de cada tres préstamos hipotecarios otorgados es gestionado en el Banco Hipotecario, una entidad con capital mixto, privado y estatal. Ejecutivos del banco explicaron que "este año en Rosario prácticamente se duplicó el otorgamiento de créditos y ya se llevan prestados unos 14 millones de pesos".

Un mapeo elaborado por el mismo banco en distintos puntos del país arroja resultados llamativos. El crédito promedio asciende a $65.000, monto que duplica al promedio de la convertibilidad y que hasta determinado momento acompañó el aumento de valor de las propiedades.

Si bien los montos otorgados rondan los 65 mil pesos, los préstamos promedio son menores a 50 mil pesos y se destina a créditos para adquirir viviendas el 60% de la cartera bancaria, sólo el 40% apunta a refacciones. Pero en la vorágine de precios no son pocas las ocasiones en que el crédito sólo cubre finalmente el 35 o 40%.

La brecha entre los valores de las propiedades y los salarios, los plazos de cancelación, el ingreso informal y la reticencia al endeudamiento son algunos de los factores que por ahora interfieren en el necesario cruce ente oferta y demanda.

El informe de Cepea destaca también que los precios de las propiedades están en una escala imparable, aunque el fenómeno no tiene una relación directa con el mercado. Así, una propiedad horizontal de un dormitorio tiene un precio promedio de 32 mil dólares y otra de dos dormitorios logra un techo de 45 mil dólares, valores que igualan los precios de la predevaluación.


El futuro
Hugo Pietrafesa, de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, sostuvo que "el balance del año es positivo, nunca dejamos de construir, siempre arriesgamos".

Pese a los nuevos desarrollos urbanos, tanto en barrios privados como en edificios de alta jerarquía, los rosarinos siguen buscando propiedades en el cordón de avenida Pellegrini, el río y bulevar Oroño. No obstante, ya se nota un crecimiento importante del segundo cordón urbano que comprende bulevar 27 de febrero, avenida Francia y el río.

Los históricos constructores de la ciudad aseguran que por un año más el sector tendrá un escenario favorable y arriesgan que los precios todavía no llegaron a su techo y probablemente se incrementen aún más el valor de las propiedades.

La ciudad pasa por una nueva explosión edilicia, como a finales de los sesenta, y según la lógica del mercado esto se apalanca en el modelo agroindustrial de la pampa húmeda. Pero la bonanza todavía es una aspiración para una gran parte de los rosarinos que aún tienen un largo camino por recorrer para acceder, en estas condiciones, a su primer vivienda.