Fundación Libertad analizó el precio relativo ladrillo-oleaginosa en Rosario

Los departamentos se duplicaron en valor soja

Una unidad de un dormitorio cuesta actualmente en Rosario 2.237 quintales, frente a los 1.178 de 2002

Entre 2002 y 2006 se duplicó la cantidad de quintales de soja necesarios para comprar un departamento de uno o dos ambientes en la ciudad de Rosario. Así se desprende de un análisis del Instituto de Investigaciones Económicas de la Fundación Libertad, en el que se advierte que el doble efecto de una caída de precio de la oleaginosa y el aumento de las propiedades podría derivar en una desaceleración de la actividad de la construcción.

Teniendo en cuenta la elevada correlación entre el precio de la oleaginosa y la industria de la construcción en Rosario, el estudio analizó la evolución del precio relativo que existe entre la soja y los departamentos, para indagar cómo varió el poder adquisitivo del campo en términos de activos inmobiliarios en el mercado local

El resultado es que, más allá de que el quintal de soja medido en dólares se encuentra más caro en la actualidad que en el año 2002, hace cuatro años se requerían cerca de 1.180 quintales de soja para comprar un departamento de un dormitorio, mientras que en 2006 se necesitan 2.237.

"Debe resaltarse que desde 2004 coadyuvaron a este encarecimiento relativo de las propiedades, la caída en el precio de la soja (12%) y el aumento en el valor de los departamentos (22%)", señala el informe.

El dato es importante porque la performance de la construcción va a depender en gran medida a los precios de la oleaginosa.

El sector de la construcción se convirtió desde el fin de la convertibilidad en un pilar de la economía doméstica. Y gran parte por la percepción de que "los activos inmobiliarios son la alternativa más atractiva como reserva de valor para sus ahorros".

En este sentido, el sector agropecuario, a través de los recursos que vuelca hacia las ciudades campaña tras campaña, "redefinió el mapa de negocios de Rosario, alentando la puesta marcha de múltiples proyectos inmobiliarios en los últimos años".

Al calor de este fenómeno, desde el año 2002 los precios de las propiedades crecieron a un ritmo constante, principalmente en los años 2003 y 2004 cuando registraron incrementos de 40% y 28% respectivamente. "A tal punto que entre el peor año de la historia y el corriente hubo un aumento del 120%", señalaron en la fundación.

Los analistas advierten, de todos modos, que a pesar de ese boom los valores no alcanzaron al récord de 1998. "Un aspecto que no debe soslayarse es la sobreestimación que existe en lo concerniente a la rentabilidad del negocio de la construcción, la cual si bien existe, se ha visto drásticamente recortada en los últimos años, toda vez que el costo de construir un edificio se incrementó desde 2002 en aproximadamente un 240%", el triple que la inflación minorista.

Cómo evolucionará el valor de las propiedades en relación a este deterioro de la relación de precios con la oleaginosa, y su impacto en la actividad, es una de las preguntas de los economistas, que en definitiva se extiende al análisis de la sustentabilidad misma del boom inmobiliario. En ese sentido, plantean tres escenarios. A saber:

u Un incremento en el precio de la soja va a acelerar la demanda inmobiliaria, y con ello va a conducir a un aumento en los precios de las propiedades. La magnitud del incremento va a depender fuertemente de la velocidad de reacción de la oferta.

u De producirse una merma en el precio de soja, es posible que la construcción exhiba cierta desaceleración, y con ello se genere una caída en los valores de las propiedades. Alternativamente, en el supuesto de que los insumos de producción sigan encareciéndose a pesar del menor nivel de actividad, el costo de las propiedades podría exhibirse inflexible a la baja.

u En el caso de que se produzca una nueva devaluación de la moneda, es muy probable que las propiedades, medidas en dólares, sufran una caída transitoria de sus valores hasta que se reacomoden los precios relativos. En este caso, la secuencia sería un aumento en pesos de la soja (suponiendo una cotización en dólares sin cambios) que, con cierto rezago de tiempo, se volcaría al sector inmobiliario, promoviendo el reacomodamiento en los precios.