A pesar del boom de la construcción, la oferta aparece en cuentagotas

Los alquileres en Rosario son duros de bajar

Subieron hasta 50% en lo que va de 2005, acompañados de un fenómeno peligroso: la indexación encubierta

Claudio Berón / La Capital

El panorama de los alquileres en Rosario se pone tenso. Si durante 2003 los precios buscaron acomodarse en un mercado que venía golpeado por la crisis, en el 2004/2005, y ante la avalancha de nuevas unidades, la ecuación de oferta y demanda buscó el equilibrio, pero con tendencia a la suba. Entre las diferencias se destaca que en los nuevos contratos se puede negociar el precio con un poco más de margen que el año pasado, ya que hay "algo más de oferta".

Como punto en contra, los nuevos alquileres vienen con una indexación encubierta, lo que modifica el precio inicial pactado al compararlo con el que finalmente se paga a lo largo del contrato. En distintas inmobiliarias se procura defender la renta del alquiler, por lo cual se toma el índice de inflación estimado por el gobierno. Si en un contrato se pacta en $300 al mes, se aplica ese índice, entre el 10 y el 11%, a lo largo del contrato, cada seis meses o en el segundo año.

Esto es claramente ilegal, ya que las cláusulas indexatorias, encubiertas o no, fueron prohibidas por la ley de emergencia económico y no tuvieron modificaciones.

Para los empresarios del sector, la oferta no superó la demanda y son todavía los departamentos de un dormitorio los que aún son los más buscados. A primera vista, todo indicaría que en la ciudad los departamentos sobran, al menos en el macrocentro, sobre el triángulo urbano que abarca el río, bulevar Oroño y avenida Pellegrini. Pero resulta que los departamentos que salieron al mercado no están en alquiler sino que directamente son ocupados por sus dueños o salen a la venta, lo que hace que la oferta sea escasa.

"No hay una gran oferta pero hay más que en el 2002", explicó el presidente de la Cámara de Inmobiliarias, Alejandro Juri, quien consideró que en ese sentido hay apenas una pequeña mejora en el margen de negociación por parte de los inquilinos. "Hoy se pueden encontrar en el diario más departamentos , en el 2002 esto no pasaba y la oferta era aún menor", dijo.

Pero en términos generales, el empresario considera que el mercado inmobiliario no mostró una tendencia. No se sabe a ciencia cierta si las nuevas unidades construidas saldrán a la venta o alquiler. No es muy optimista al respecto. Intuye que "la mayoría de los inversores posiblemente vivan en los departamentos o bien los vendan".

Según Juri, "los precios no retroceden". En este contexto, los departamentos de un dormitorio parten de un valor de $300 y, de acuerdo al lugar en que se encuentre y el tipo de construcción, pueden llegar a los $450.


Al borde de la ley
En el ambiente de las inmobiliarias se hace una operación que no es ética y, según los abogados, ilegal. Se pacta un precio en el contrato y se modifica cada seis meses. "Son ajustes pedidos por los propietarios que quieren acompañar la inflación", sostienen desde las inmobiliarias.

Para Aníbal Fascendini y Cristian Galindo, representantes de ONG`s de defensa del consumidor, el contrato no puede tener variaciones. "En una instancia judicial, esos contratos con la cláusula de ajuste no tienen validez".

Pero las entidades que se ocupan de los consumidores no pueden hacer mucho con el tema alquileres; "No sabemos por qué pero la ley de los derechos del consumidor no contempla en lo más mínimo modificaciones a la ley de alquileres, con lo cual nosotros no tenemos mucho para discutir en general. El inquilino está desprotejido porque además no existen juzgados que actuén con rapidez", explicaron Fascendini y Galindo.

En el mercado, la zona más buscada es el triángulo del río, Oroño y Pellegrini. En la extensa franja del Parque España el metro cuadrado de construcción llegó a los u$s1.300, lo que hace que allí estén las propiedades más caras de la ciudad. Si el cálculo histórico es una rentabilidad del 1% mensual de alquiler al tomar el costo de venta de la propiedad, es claro que o no llegarán a esa rentabilidad o bien si salen para alquiler, sea a un precio distinto al del mercado.


Oferta lenta
Juri explicó dos razones por las cuales no hay una oferta más grande de unidades en alquiler: no hay todavía una cantidad de unidades y no bajan. Otros empresarios sostienen que esto puede ser una "burbuja", pero ninguno asegura que bajarán los alquileres. Lo más arriesgado es que "se mantendrán".

De momento, hay en la ciudad 200 edificios con unidades de uno y dos ambientes para entrar al mercado. Estas unidades también estarán regidas por leyes propias de tasación. No es lo mismo alquilar una propiedad nueva que una usada, la diferencia es que la nueva costará un 30% más que la usada.

Cristian Módolo, del Centro de Estudios Políticos Estratégicos (Cepea), amplió el panorama. "Las cantidades de inmuebles ofrecidos en locación, para el caso de las unidades de un dormitorio, son un tercio menos que la existente a diciembre de 2001", dijo. En tanto, la oferta durante 2005 no varió significativamente a lo largo del año. Se registró un leve incremento a partir de abril en relación al primer trimestre del 2004 pero hay que tener en cuenta que las unidades "a estrenar" todavía no superan el 10% del total ofrecido en el centro de la ciudad", acotó.

En un estudio realizado por Cepea se destaca que "los alquileres para las unidades de un dormitorio comienzan a consolidarse luego del año 2003". Probablemente, el vencimiento de los contratos pre-devaluación "dejaba traslucir el ajuste de precios en dólares de las propiedades, el incremento de la demanda del mercado de locación y la mejor situación económica del mercado que permitió convalidar y pactar mayores precios".

En el trabajo se destaca que "en departamentos de dos dormitorios, la oferta fue de aproximadamente un 50% respecto a la existente en el 2001. No obstante, a lo largo del 2005 se registró un incremento del 10% respecto a diciembre de 2004".

Para los consultores, la estabilidad que viene mostrando la economía permitió recobrar a este mercado "su fisonomía característica" con "algunas peculiaridades" que plantean incertidumbre respecto a su evolución inmediata.


Dormitorios
En el informe se desprende que entre los años 2004 y 2005 el incremento de los precios fue significativo. Se reflejó una suba del 47,4% entre mayo de 2004 y agosto del 2005 y un 43,9% entre diciembre del 2003 y mayo del 2004 en los departamentos de un dormitorio.

Si bien han sido muy importantes las variaciones de precios, cierto es que los pisos de partida pre-devaluación para este rubro eran bajos y el proceso de ajuste de los precios de las viviendas, en algún momento iba a afectar al mercado de locación.

En relación a los precios de las unidades de dos dormitorios, el proceso de ajuste, si bien tuvo la misma tendencia, no fue a la misma velocidad. Entre diciembre de 2003 y mayo de 2004 subieron un 12,8%, en tanto que en el período mayo 2004-agosto 2005, la suba fue de 31,6%. En este segmento hubo cierta desaceleración de precios en el transcurso del 2004, producto de una momentánea sobreoferta y de la rapidez con que se había ajustado en 2003, superior al alza de las unidades de un dormitorio.

Desde distintas visiones, tanto las que vienen de empresas inmobiliarias como desde los analistas del mercado, la previsión es que en el cuarto trimestre del año, uno de los más dinámicos en el rubro inmobiliario, los precios se comportarán en forma estable "habida cuenta de las restricciones que pueden tener los inquilinos para celebrar nuevos contratos, el impacto de la inflación en la canasta alimentaria de las familias y la incertidumbre del destino de las nuevas unidades construidas en la ciudad, que todavía no se reflejan en la oferta del mercado y que pueden incrementar la oferta de la misma".

Los departamentos de un dormitorio siguen siendo los más buscados.