Actividad. La convulsión de las plazas internacionales impacta en las operaciones de compra venta de inmuebles y en los proyectos de construcción

El mercado inmobiliario se mueve más tranquilo y mira con atención al dólar

La venta de propiedades se ralentiza pero los ladrillos siguen siendo el resguardo de valor

Sandra Cicaré / La Capital

La convulsión de los mercados internacionales encendió la luz amarilla entre los inversores y Rosario no fue la excepción. Atravesada por un fenómeno de fuerte expansión en el sector inmobiliario, la ciudad sintió algunos de los coletazos de este movimiento externo sumado a componentes internos que provocaron dos fenómenos simultáneos y contrapuestos en el plano local: por un lado, una ralentización en el ritmo de ventas de unidades habitacionales (en buena medida por el aumento de la oferta y la incertidumbre sobre el dólar) y por otro, un refugio desmedido en los ladrillos, como el resguardo de valor más seguro, una opción que por diferentes razones tomaron tanto particulares como empresas o grupos constructores.

Desde el sector comercial, las inmobiliarias se enfrentan a un comprador que ya no desembolsa el dinero con tanta facilidad, sino que pone la lupa sobre adónde direccionará sus fondos, acosado además por un aumento de la oferta que provoca una demora en la toma de decisiones. “La mercadería sale pero más lenta”, señaló en diálogo distendido el titular de una inmobiliaria rosarina y la percepción es la misma que tienen desde la Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros).

“Notamos un mercado firme, pero la diferencia está dada en los plazos, la gente se da otros tiempos para comprar”, puntualizó Pablo Porta, vicepresidente de la entidad.

“El año pasado se compraba con mucha más rapidez y ahora ante la gran oferta la gente recorre más y demora la toma de decisiones”, dijo el directivo de Cadeiros.

Este perfil es aquel que presentan los compradores particulares, aquellos que buscan una vivienda para uso propio y aquellos inversores que miran a las propiedades como una opción más tradicional para la colocación de sus fondos.

En este segmento se expresaron los primeros rebotes de la crisis de los mercados. Ante la primera escalada de dólar hace unas semanas —que luego de sucesivas intervenciones del Banco Central volvió a sus niveles previos— las operaciones se frenaron, al menos por unos días. “Ese martes (el día que la divisa verde llegó 3,21 en Rosario) hubo replanteo de operaciones, había gente que tenía que firmar o escriturar en los próximos diez días y tenía temor sobre a cuánto terminaría comprando la propiedad”, dijo Porta. Pero según aseguró, con el correr de los días y viendo la evolución de la moneda norteamericana, todo retomó su curso.



Menos escrituras

En medio de un escenario agitado, con bolsas en sube y baja y un dólar mantenido a fuerza de inyectar reservas, en la ciudad de Buenos Aires el Colegio de Escribanos difundió un informe en el cual señalaba que la cantidad de operaciones en ese distrito había retrocedido 0,61 por ciento en julio de 2007 respecto del mismo mes del año pasado y el retroceso había llegado al 4,81% comprado con junio de este año. Aunque sí había crecido un 17% el monto de las operaciones registradas entre año y año aunque en la comparación mensual había un retroceso en los valores de casi el 13%.

Con los cual, los números nacionales convalidaron una tendencia que ya se venía registrando en Rosario desde el último semestre de 2006. “En Rosario se había un estancamiento en la cantidades unidades vendidas e incluso el efecto precio redujo su velocidad del crecimiento entre junio de 2006 y 2007”, precisó Cristian Módolo, de Centro de Estudios Políticos Estratégicos Americanos (Cepea), quien explicó que entre junio del año pasado y el mismo mes de este año los precios de las unidades estándard en el área central (60 metros cuadrados, dos dormitorios) subieron a un ritmo del 12%, mientras que en el mismo lapso de 2005/2006 el alza alcanzaba el 18%.

“El crecimiento de valores fue más lento, pero seguía sostenido por la suba de precios en dólares presionada por la demanda de unidades”, dijo el analista.



La demanda

Y el mercado sigue marchando por los mismos carriles. Según explicó Porta la mayor demanda está también orientada hacia dónde hay mayor oferta, en el segmento de edificios de similares características, de uno y dos dormitorios cuyos precios están en el rango de los 35 a 49 mil dólares y entre los 55 y 75 mil dólares respectivamente.

Para Módolo, este sostén de precios e incluso una inflación en dólares que se produjo en Rosario y el resto del país “está influenciado por la presencia de inversores y no por el mercado tradicional de compra venta”, aquel que adquiere una vivienda para habitarla.

Pero por efecto de la fuerte suba (de hasta el 25%) que registraron los terrenos en la ciudad en los últimos meses, el analista de Cepea puso en duda la posibilidad de que este comportamiento se extienda en el mediano plazo.

“Estos precios de la tierra se trasladarán al precio final de los inmuebles y quizás el mercado local no pueda convalidar estos valores”, dijo Módolo, quien recordó que según los últimos datos relevados a julio de este año para la plaza local el metro cuadrado rondaba los 1.100 dólares en el área central de Rosario.

Pero fue aún más crítico y cuestionó la forma en que los inversores (entre ellos muchos fideicomisos) están haciendo los números. “No sé qué les prometen los fondos a sus inversores en cuanto a rentabilidad, pero teniendo en cuenta que se están pagando terrenos que representan mucho más del 15% del costo total del proyecto, para que los números finales cierren deberán aumentar el precio de venta del metro cuadrado”, dijo.

Y explicó que si la demanda no acepta estos valores “o terminará siendo un mal negocio o quedarán muchos esqueletos de edificios sin terminar, lo que representaría un costo social para la ciudad”.



La meseta

Sin embargo, la compra venta de casas tiene otro ritmo. El representante de Cadeiros explicó que en estos casos —y más allá de la coyuntura que provocó el movimiento del dólar— las operaciones “toman más tiempo” por la abundante oferta que provoca un peregrinar de compradores.

En la Capital Federal, esta tendencia está mucho más marcada. Según los operadores inmobiliarios de esa plaza, en los últimos meses las operaciones por encima de los 100 mil dólares se habían amesetado por varias razones que pueden resumirse en: la falta de crédito, la incertidumbre ante las elecciones y los movimientos de los mercados internacionales.



Perspectivas empresarias

Los operadores del mercado local se muestran cautos respecto del comportamiento futuro del sector y la evolución de los precios. En un relevamiento realizado por el Instituto de Estudios Económicos de Fundación Libertad (publicado en detalle en On24.com.ar) constructores y agentes inmobiliarios locales aseguran que se está “en presencia de un amesetamiento de los precios” y de la actividad de la construcción, especialmente en el rubro vivienda y consideran que los “precios en dólares de las propiedades van encontrando su techo”.

De todos modos, consideran que el mercado sigue siendo dinámico y si entra a terciar el crédito hipotecario —todavía un gran ausente en el financiamiento para la compra de propiedades— “tendríamos precios en alza”, aseguran los analistas en el informe. Mucho más si se tiene en cuenta que Rosario es receptora del dinero proveniente del campo y de los dividendos que aporta la soja, cuyos precios internacionales siguen entonados y con excelentes perspectivas a futuro.

Por otra parte, los empresarios señalan que quizás haya despegue en otros segmentos como los desarrollos inmobiliarios para sectores de altos ingresos, locales comerciales, y en menor medida galpones, respondiendo todos a una demanda creciente e insatisfecha.

Por eso, más allá del cimbronazo que provocó en los mercados la crisis de pagos de hipotecas suprime en Estados Unidos, la Argentina tiene sus propios condimentos. Entre ellos, la inflación —mayoristas y de la construcción— aparece en el horizonte más cercano como la amenaza más inmediata para el mercado inmobiliario y una de las principales razones que explican los elevados precios de ventas de las propiedades en el país y en Rosario y una lenta desaceleración de las transacciones.

“El mercado se desacelerará hasta que retorne la certidumbre”, arriesga Salvador Di Stéfano de IEE de Fundación Libertad y aunque eviten pronunciarlo en público, muchos agentes del sector coinciden con eso.

Constructores y agentes inmobiliarios coinciden en que los precios en dólares de las propiedades van encontrando su techo en la ciudad.