Reflexiones

De la soja a los ladrillos

David Solomonoff (*)

Quienes sigan con atención la evolución del mercado inmobiliario, y en especial del sector vivienda, habrán observado su particular característica actual. Si bien en necesario tener prudencia en las interpretaciones, son posibles algunas reflexiones destinadas a comprender la situación actual y prever el eventual escenario futuro.

En primer término es fácilmente constatable que la parte de mercado integrado por los usuarios de la vivienda (no inversores ni ahorristas), ya sean potenciales inquilinos o compradores, encuentra grandes dificultades para su concreción como tales. Los alquileres propuestos constituyen una parte demasiado importante de los ingresos de los pretendientes, situación que se ve agravada pues los propietarios expresan su desconfianza hacia el futuro exigiendo sólidas garantías, que por el mismo motivo son difíciles de conseguir.

Los precios de compra con créditos a largo plazo (20 años o más), parecen inalcanzables. El acceso a esa financiación (generalmente del 60% del precio) se ve obstaculizado por falta de suficiente respaldo o recursos por parte del solicitante, en general clase media de ingresos deteriorados o indemostrables. Tampoco ese tomador de crédito confía en el futuro tanto como para endeudarse a muy largo plazo, temor evidentemente compartido con la mayoría de las entidades crediticias. El peso de nuestra historia económica, de cíclicas crisis, instaura ese elemento subjetivo.

¿Pero qué sucede desde el ámbito de la oferta? El llamado "boom de la construcción" es alimentado mayoritariamente por los recursos provenientes de nuestro campo, organizados en fideicomisos u otras sociedades ad-hoc. Sencillamente, la soja se transforma en ladrillos. Lo construido constituye el ahorro del campo. Ese ahorro huye de los bancos, se ampara en los metros cuadrados. Como son ahorristas sin mayores alternativas, compran terminado o de entrega muy inmediata sin especular acerca de la relación costo-beneficio, precio pagado-alquiler posible. Ese mismo ahorrista, por razones culturales, no es asimilable al inversor que calcula inversión-retorno, expresando la misma como una tasa y comparándola con otras posibilidades.

Las características señaladas del circunstancial "constructor" inhiben la financiación directa a largo plazo, como en algunos momentos y diferentes circunstancias ofrecían las empresas constructoras.

Es de prever qué pasará cuando las erogaciones propias del mantenimiento de un inmueble se hagan sentir (impuestos, expensas, reparaciones). O cuando el carácter ya mencionado de "ahorro" se manifieste en una eventual crisis de precios agrícolas u otras desventuras que suelen acaecer sobre nuestro campo, induciendo a la venta. Sin esperar este temido panorama, hoy la relación inversión-renta (precio pagado-alquiler obtenido) se halla muy por debajo de las tasas históricas, del 0,8 al 1 por ciento mensual, ya que los alquileres actuales están cerca de la mitad de esos valores.

Los incrementos de costos de la construcción, tanto de los terrenos como de materiales y mano de obra, y las antes enumeradas restricciones de la demanda, tienden a esa caída de rentabilidad, factores que junto con la gran cantidad de unidades construidas y en construcción pueden conducir a una sobreoferta y consecuente amesetamiento del mercado.

Se da ya la situación paradojal que tanto la demanda, los usuarios de vivienda, como la oferta, sus constructores, no encuentran debida satisfacción en un mercado distorsionado. No en vano comienzan a hacerse oír organizaciones de inquilinos que expresan su malestar y justos reclamos de vivienda digna, con pedidos de intervención del Estado ejerciendo su capacidad reguladora, arbitral.

No es seguramente con la fijación de alquileres que se logrará aliviar la tensión existente. Experiencias anteriores indican que regulaciones o congelamientos de alquileres conducen a paralizar la industria. Por otra parte el Estado, como constructor directo, ha demostrado ser originante de corrupción, altos costos y edificación ruinosa.

Parece entonces necesario y posible que el Estado opere sobre el sector de la demanda, mejorando los salarios; sobre la oferta privada, desgravando la construcción de vivienda económica, experiencia que en los años setenta dio fructíferos resultados; y entre ambos sectores cumpliendo el rol financiador, el que antaño ejerciere el Banco Hipotecario Nacional. Porque en definitiva es el Estado nacional quien debe procurar la satisfacción del mandato constitucional de vivienda digna.

(*)Arquitecto