Los estudiantes meten presión sobre el mercado de alquileres

El centro, La Siberia y los alrededores de Medicina son las localizaciones más buscadas

Victoria Arrabal

La llegada de jóvenes de localidades cercanas para estudiar en la ciudad dinamiza el mercado de alquileres, especialmente entre los meses de octubre y marzo, período en el que se registra la mayor oferta de unidades para rentar y en el que más contratos se realizan.

Según datos de la UNR, de los 80.000 alumnos que concurren a las facultades de Rosario, la mitad provienen de otras ciudades. Esta masa estudiantil de los que llegan, junto a aquellos que renuevan su contrato, presionan la demanda de departamentos tanto en la zona céntrica delimitada por Avenida Pellegrini, Oroño y el río así como en otras ubicaciones estratégicas circundantes a la Facultad de Medicina o la Siberia.

"Todos los lunes, luego de la publicación de los clasificados, recibimos muchos llamados de estudiantes de localidades aledañas que quieren ver los departamentos, buscan monoambientes, de un dormitorio o de dos en el que pueden vivir cuatro personas y compartir gastos", expresa al presidente de la Cámara Inmobiliaria de Rosario, Alejandro Juri.

Los más buscados son los departamentos de pasillo por la inexistencia de expensas, que rondan los $50 mensuales en las propiedades horizontales. De todos modos, muchas de estas viviendas son antiguas, no se encuentran en buen estado o no conforman a algunos padres que visualizan mayor seguridad en un edificio.

En la zona céntrica la renta de los departamentos de un dormitorio ronda los $440 y de dos dormitorios, $580, que varía de acuerdo a la zona, el estado del inmueble, si es nuevo o viejo, externo o interno. Pero lo que más preocupa a este sector es la repactación de los alquileres que registró un aumento significativo: aquellos que en diciembre de 2005 renovaron un contrato firmado dos años atrás, debieron hacerlo a valores de un 95 a 100% más.

Si bien en 2003 los contratos aún conservaban las prácticas tradicionales de fijación de un precio que se respetaba por dos años, desde el 2004 se realizan otros tipos de acuerdos que cada seis meses o anualmente se repactan.

"Los reajustes no se deben a situaciones de crisis ni por la evolución del índice de precios, sino para mejorar la rentabilidad que supone ese alquiler", explica el director del Departamento Economía del Centro de Estudios Políticos Estratégicos Americanos (Cepea), Cristian Módolo.

"Los activos se fueron revaluando en forma permanente desde fines del 2002 hasta hoy y ya en octubre del año pasado, los valores de propiedad de compra y venta eran los mismos en dólares a los de antes de la devaluación. Esta situación fue presionando en el mercado de alquileres y si bien el valor de las propiedades aumentó, el de la renta subió más, por otro lado, la dificultad de acceder al crédito hipotecario hizo que muchos inquilinos estén dispuestos a convalidar mayores precios", agregó.

Desde la cámara inmobiliaria aconsejan que se haga una negociación entre el inquilino y el propietario para la repactación del alquiler. Con el fin de evitar el abuso de algunos dueños, las inmobiliarias proponen actuar de mediadoras invitando a las partes a negociar.

Ante la posibilidad de una intervención oficial, Módolo opina que toda regulación tiende a generar distorsión, pudiendo desmotivar el mercado de la construcción, por ejemplo. Otra consecuencia podría ser que el inversor no destine a la venta la propiedad que construyó, ante la amenaza de tener que pactar un precio y de esta manera se agravaría el déficit habitacional.

"En cuanto al panorama del mercado de locación para este año, la tendencia sigue siendo en alza y no habrá manera de revertirlo, a pesar de que muchas unidades nuevas se incorporan al mercado de compra venta, quizás este ingreso pueda generar dos categorías de alquileres: los de viviendas nuevas y las usadas, y haya un margen que hoy casi no existe entre estos dos tipos de propiedades", expresa el economista.

Por otro lado, indica que existe un crecimiento de los alquileres en los barrios, producto de los ajustes de presupuesto que va haciendo el inquilino al mudarse del centro hacia otras zonas más alejadas.

Juri considera que el panorama para el inquilino será bueno este año, no porque los alquileres vayan a bajar sino en virtud de un mayor margen para elegir y contraofertar debido a la cantidad de edificios en construcción que hay actualmente en la ciudad.


El alquiler como servicio
Desde el Cepea se estudian dos alternativas que podrían atenuar las preocupación de los inquilinos.

Una es considerar al alquiler como un servicio particular, el de la vivienda única, que pueda contratarse por un consumidor como cualquier otro servicio.

De esta forma, alquilar podría encuadrarse en la ley de defensa a los derechos del consumidor y estar sujeto a este tipo de estructura jurídica. El encuadre evitaría situaciones abusivas de renegociación cada un período y aseguraría una protección por un determinado lapso.

Por otra parte, una solución a largo plazo podría ser el contrato de leasing para adquirir viviendas urbanas. Esta propuesta puede generar un equilibrio entre los intereses de alguien que quiere adquirir una propiedad y no llega al crédito hipotecario y otro que invierte en ladrillos para obtener una renta y generar un ahorro a través de ella.

Desde la cámara inmobiliaria aseguran que este año habrá mayor oferta.