La evolución de precios de los inmuebles en Rosario a lo largo de 2002 dio una rentabilidad como inversión inmobiliaria del orden del 70% en pesos. Así se desprende del informe realizado por el Departamento de Investigaciones Económicas del Centro de Estudios Políticos Estratégicos Americanos (Cepea), que procura evaluar el grado de atractivo de la inversión en bienes inmuebles, en términos de la rentabilidad que puede obtenerse a través de la misma.
Sin embargo, el índice de precios del mercado inmobiliario de Rosario (Ipmir) arrojó que la medición realizada en dólares para el período diciembre 2001-diciembre 2002, tuvo una rentabilidad negativa cercana del 50%. Es decir, los inmuebles perdieron en dólares el 50% de su valor.
El Cepea realizó un análisis comparado de rentabilidad en términos relativos respecto de inversiones alternativas. Con este objetivo, la entidad trazó un paralelismo sobre el comportamiento simultáneo entre el Ipmir y el índice Merval, representativo de la evolución evidenciada por la cotización de las acciones de las empresas líderes que operan en el Mercado de Valores de Buenos Aires.
Inversión inmobiliaria vs. financiera
El trabajo registró "con notoriedad el mayor atractivo en términos de rentabilidad de las inversiones inmobiliarias". Comparando la evolución del precio de las acciones de las empresas líderes que cotizan en la Bolsa porteña y la correspondiente al precio de los inmuebles residenciales se nota que la "inversión en ladrillos registró una rentabilidad claramente superior" a lo largo de 2002.
Asimismo, el diferente comportamiento evidenciado por ambos índices en los distintos momentos de 2002 muestra que la inversión inmobiliaria y la financiera responden de modo variado a los diversos acontecimientos de la macroeconomía nacional.
En tal sentido, se nota que el precio medio de los bienes inmuebles mostró una escalada incesante durante los siete primeros meses que sucedieron a la devaluación del peso, en tanto la inversión financiera comenzó a recuperar parte del valor perdido recién a partir de junio.
Así, desde julio, en donde resulta máxima la diferencia entre el Ipmir y el índice Merval, la distancia entre ambos comienza a reducirse y hacia finales de 2002 la inversión financiera recupera su atractivo en términos de rentabilidad, reflejando una ganancia de capital del orden del 40% respecto al promedio de 2001.
El acercamiento que muestran ambos índices durante los últimos meses del año obedece, por un lado, a la estabilización del tipo de cambio y posterior apreciación de la moneda local respecto del dólar estadounidense, lo que redujo levemente el valor en pesos de los inmuebles.
Y, por otra parte, el crecimiento experimentado por el precio de las acciones como consecuencia de la menor incertidumbre que caracterizó al último cuatrimestre del año en comparación a los primeros meses del mismo.
En síntesis, "puede decirse que las ganancias de capital para el agente económico que compró acciones en 2001 fueron inferiores que para aquel que optó por asignar sus recursos a la adquisición de un inmueble en tal fecha", señala el informe.
Renta anual
El segundo elemento que define la rentabilidad de un activo de capital viene dado por la capacidad del mismo para generar un flujo de recursos hacia su propietario.
En este aspecto, puede afirmarse que 2002 no fue un buen año para los activos inmobiliarios. "El escenario emergente de la devaluación del peso implicó una continua disminución en la relación media entre el precio de locación y el precio de venta de los inmuebles", describió en su dossier la entidad.
En otras palabras, con precios que mostraban una tendencia a la suba, y alquileres estancados en los niveles vigentes bajo la convertibilidad, la relación entre ambas variables claramente mostró una realidad negativa para los propietarios.
Las conclusiones que pueden obtenerse del análisis efectuado son:
* Los precios de los bienes inmuebles registraron una evolución a lo largo de 2002 que permitió a sus propietarios obtener una considerable ganancia de capital. De la comparación con inversiones alternativas, compra de acciones en este caso, se desprende que la inversión inmobiliaria emerge como una atractiva asignación de los recursos ahorrados por los agentes económicos.
* La variación experimentada por los precios en el mercado de compra-venta de inmuebles aún no tuvo su correlato en el mercado de locación de departamentos. Hay diversos factores que permiten explicar este fenómeno, ligados básicamente a las dificultades manifestadas por la macroeconomía nacional a lo largo del año, lo que impidió un adecuado ajuste de los alquileres.
La Ciudad
