El comportamiento evidenciado por el mercado inmobiliario guarda una estrecha relación con lo que acontece en el sector de la construcción. En tal sentido, esta actividad actúa alimentando la oferta de bienes inmuebles, los cuales, al ingresar al mercado, pueden motivar un cambio en los indicadores que reflejan la evolución del sector. En este informe se analizan las proyecciones vinculadas al sector de la construcción, y el objetivo es evaluar el impacto que la construcción habrá de generar en un mediano plazo en las diversas variables del mercado inmobiliario, fundamentalmente en lo que se refiere al nivel de precios medios de las propiedades y a la oferta disponible para la venta.
El Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) elabora mensualmente el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (Isac), con el objeto de medir el comportamiento coyuntural de este sector.
Este indicador revela que la construcción de viviendas ha venido creciendo sistemáticamente desde el mes de julio del pasado año, si se compara cada mes con su inmediato anterior. Sólo en los meses de diciembre de 2002 y febrero de 2003 se observa un retroceso, que puede explicarse a partir de cuestiones coyunturales o por razones de estacionalidad.
En tanto, la comparación del nivel de actividad del primer cuatrimestre de 2003 con el mismo período del año pasado arroja un saldo favorable del orden del 42%, lo que está manifestando una notable recuperación del sector, el que, a todas luces, constituye uno de los principales motores de la actividad económica doméstica.
Al indagar respecto de los factores causales de este repunte en la actividad del sector, surge con nitidez el impacto positivo que el mismo recibió en términos de la rentabilidad proyectada. Así, la relación entre el precio de venta de los inmuebles residenciales y su costo de construcción ha mostrado un incremento significativo con posterioridad a la devaluación del peso y el nuevo esquema cambiario adoptado por el gobierno nacional.
Precios versus costos
Se analizará la evolución conjunta de ambas variables -precios y costo-, considerando los departamentos de dos dormitorios como referencia del nivel de precios de las unidades habitacionales, y los datos resultantes del Indice de Costo de la Construcción (ICC) del Indec para considerar la evolución de los costos de la construcción.
Se observa que el "estímulo a construir" alcanzó un valor pico hacia el mes de agosto del año 2002, cuando los precios del mercado inmobiliario se acomodaron finalmente a la nueva relación cambiaria entre el peso y el dólar estadounidense (1u$s=3,50$).
Posteriormente, ambas variables relevadas (precios y costos) comenzaron a presentar una evolución que derivó en una reducción de la rentabilidad proyectada de la actividad de construcción de inmuebles. Así, por un lado los precios inmobiliarios reflejaron una cierta caída en su valor en pesos como consecuencia de la disminución en el precio de la moneda norteamericana (1u$s=2,90$).
Por su parte, el índice del costo de la construcción continuó su espiral ascendente, motivado en el incremento residual del costo de los materiales y, fundamentalmente, los incrementos salariales establecidos a través de decretos del gobierno nacional.
Si bien la referida disminución en la relación entre precios y costos ha erosionado levemente la mayor rentabilidad del sector, aún se sitúa muy por encima de la registrada durante los últimos años de la convertibilidad. El índice es de aproximadamente 120 en el mes de abril de 2003 tomando como base 100 el año 2001. En otras palabras, con la actual relación entre precios y costos la rentabilidad de la actividad registra un aumento del 20% respecto de la observada en el año 2001.
El impacto sobre el mercado
La expansión ocurrida en el sector de la construcción lleva a que se incremente el stock de unidades habitacionales disponibles en el mercado inmobiliario. Tomando debidamente en cuenta las características particulares del sector, en donde transcurre un considerable período de tiempo entre el momento en que se decide la inversión y el momento en que el producto está en condiciones de ofrecerse en el mercado, es de esperar que durante los últimos meses del presente año y los primeros meses del año 2004 el mercado inmobiliario se vea alimentado de la oferta adicional generada por el importante nivel de actividad alcanzado por la construcción.
A raíz de ello, cabe analizar cuál es la capacidad de absorción que la demanda habrá de presentar para la adquisición de tales propiedades inmuebles. En tal sentido, es conveniente recordar que el sector asalariado se halla actualmente en condiciones desfavorables para la adquisición de inmuebles, básicamente por la erosión registrada en el valor real de los salarios a partir de la inflación observada desde inicios de 2002, como así también por la virtual ausencia de crédito hipotecario.
Si bien esta situación no es aún preocupante, resulta importante que se incorpore en la agenda de discusión de las nuevas autoridades gubernamentales que acaban de asumir. Para sostener los actuales niveles de actividad en el sector de la construcción es fundamental que se diseñen los mecanismos apropiados para garantizar que las unidades habitacionales que entren al mercado sean objeto de demanda por parte de la población. Caso contrario, la presión de oferta que ejercerán los nuevos inmuebles podrá derivar en una disminución del precio de las propiedades, lo que llevará a desalentar la actividad del sector de la construcción (al menos para este tipo de emprendimientos), socavando así las fortalezas de uno de los elementos que sostienen la reactivación del nivel de actividad económica y empleo en los últimos meses.
(*) Investigadores del Centro Estudios Políticos Estratégicos Americanos (Cepea)
La Ciudad
