Los valores casi se duplicaron desde el año pasado y los operadores del sector no ven un freno cercano a los precios

Alquileres, la inflación sin techo propio

A pesar del boom de la construcción, oferta y demanda no se equilibrarán hasta el primer semestre del 2006

Claudio Berón / La Capital

Matrimonios recién conformados, estudiantes universitarios y hombres y mujeres solas que no lograron su casa propia, integran la legión de nuevos inquilinos que se suma año a año a los que buscan un lugar para habitar y que, al revisar la vieja fórmula de oferta y demanda, tienden a ser más cada día.

En el 2005 este mercado, que registra variaciones medibles semestre a semestre, tuvo cambios de precios y se invirtieron las reglas del juego: si en el 2002, año de la posconvertibilidad, el inquilino tenía el poder de negociación, desde el 2004 es el propietario quien recuperó posiciones. No obstante, los inquilinos tienen asociaciones y herramientas que pueden resguardar sus intereses.

Un ejemplo concreto de la mutación de precios es que en el centro, por un departamento de un dormitorio entre bulevares, los más buscados, se pagaba en 1994; $410, en el 2000 $230 y $380 en el 2005, según cotizaciones de una inmobiliaria que comercializa cerca de 200 propiedades en su base de datos. Es decir que las unidades se están acercando a la rentabilidad obtenida en plena convertibilidad.

Si bien no hay estadísticas oficiales de este complicado mercado, lo cierto es que la inflación no incidió en el valor de los alquileres durante 2002 y 2003, pero en el 2004 y lo que va del 2005 esta situación se revirtió.

Los incrementos en los departamentos de uno y dos dormitorios entre los bulevares se explican por varias causas: la demanda que se da básicamente en el primer y segundo trimestre del año sube históricamente los precios. Por año se incorporan a la universidad pública 40.000 estudiantes, sin tener en cuenta las privadas, y en un mercado disponible de 2500 unidades con finalización de contratos diferidos, esta demanda es puntual y definitoria.

En cuanto a lo estructural, se destaca que durante la convertibilidad la demanda de compras hipotecarias era de 1.400.000 clientes, mientras que en 2005 bajó a 400.000.

La revaluación de propiedades en términos de salarios, la disminución de poder adquisitivo y la falta de un ahorro genuino para apoyar la compra de la unidad, sumada a la incertidumbre que produce contraer un compromiso de pago a 10 años, constituyen las causas principales de la caída de los pedidos de crédito hipotecario y la suba de los pedidos de alquiler.


Inversión segura
Rosario recibe parte del derrame económico del campo, y este crecimiento ya no se refleja, como durante la convertibilidad, en los plazos fijos bancarios. Corralito mediante, la inversión ahora es en ladrillos. Un departamento de 60 mil pesos logra una renta de cerca de 300 al mes,inmejorable rédito frente a cualquier producto bancario.

Cristian Módolo, del Centro de Estudios Estratégicos Americanos (Cepea) explicó que "hoy quien quiera comprar una propiedad con crédito debe tener ingresos mínimos de 3.500 pesos y si bien los requisitos son distintos y hasta la tasa es favorable nadie puede acceder fácilmente".

Por otro lado, el mercado de locaciones depende en gran parte del flujo en la compra-venta. "La inversión inmobiliaria es fácilmente recuperable, el grado de liquidez del activo no llega a los 30 días. Una vez publicado no pasa más de un mes para que la unidad se venda", explicó Módolo, para agregar que "es un mercado muy anticipatorio, en el que los ajustes se dan de manera inmediata".

En el 2002, tras la abrupta salida de la convertibilidad, la relación entre propietarios e inquilinos era muy distinta. En los primeros seis meses los propietarios retenían sus inmuebles para preservar el valor. La moneda nacional no era confiable y la oferta de alquileres tuvo un salto muy importante.

En marzo de 2002 las unidades en oferta superaban en más de un 60% a las del 2001. En departamentos de dos dormitorios, la oferta alcanzó un pico en agosto, cuando fue cerca del 75% más que el año anterior. Ya sobre el fin de la convertibilidad se dio el fenómeno histórico de que los propietarios llegaron a ceder las propiedades con sólo el pago de impuestos y una mínima renta.

En el primer momento de la devaluación los precios no acusaron impacto de la depreciación del peso, muy distinto a lo que ocurrió con el mercado de compra-venta, por lo cual se entró en una pérdida de rentabilidad. En los contratos hechos en peso-dólar se estableció un mecanismo de pesificación a esta relación y la aplicación de un ajuste del valor locativo a partir de la evolución manifestada por el Coeficiente de Variación Salarial (CVS).


El reacomodamiento
En 2003, cuando el mercado tendió a acomodarse paulatinamente, las ofertas eran variadas pero mantenían una línea: el microcentro tenía el 70% de las ofertas y el macro, fuera de bulevares, el 14%. En cuanto a la cantidad de ambientes, los departamentos de un dormitorio llevaban el 13% de la oferta y los de dos el 45%. Sin embargo, la demanda se situaba en los de un dormitorio, lo que elevó más los precios de estas unidades. Como contrapartida, en el 2005 los departamentos de 3 ó 4 dormitorios no miden su precio por metros cubiertos, sino por confort y ubicación urbana.

A medida que se alcanzó más estabilidad, el mercado operó con reglas claras y actualmente no se están repactando ajustes trimestrales, simplemente el propietario llega a un acuerdo con el inquilino o bien pactan la renovación a un precio determinado. Esto se estila en Buenos Aires, donde hay 350 mil inquilinos.

En Rosario, hay estimaciones de construcción por 2.500 unidades, de las cuales 1.400 se encuentran en los alrededores de la Facultad de Medicina. Para Módolo la renta es "segura y de muy bajo riesgo", lo que asegura una rápida venta. Para el analista, el boom de la construcción es el más importante en los últimos 30 años pero los empresarios del sector no creen que, pese a las nuevas unidades que se incorporarán al mercado para mediados de 2006 y principios del 2007 los alquileres tengan modificaciones.

"En Rosario hay disponibles 2.500 unidades y se incorporarán 2.500 más pero este 100% más de viviendas no modificará los alquileres ya que tal vez sólo el 30% se incorpore a la oferta" explicó Pablo Porta, de Porta Inmobiliaria.

"La construcción se hizo básicamente por fideicomisos, estimo que a futuro se dará una recuperación de unidades de jerarquía, con vista al río y confort. Se recuperó la rentabilidad histórica en un 70 u 80% con respecto a los valores convertibles", señaló Porta para concluir que, se está llegando al 1% mensual.

Según los hombres del sector recién en el primer semestre del 2006 se va a percibir cierta normalidad y meseta de los precios.