Prevén que la oferta se multiplicará para 2005

Los alquileres de departamentos subieron un 60 % desde marzo

Los precios se disparan por la limitada disponibilidad de propiedades y una demanda que crece sostenidamente

Claudio Berón / La Capital

El mercado inmobiliario no sale de su asombro: desde marzo los alquileres suben sin parar, al punto de que pequeñas propiedades que podían arrendarse a 200 pesos a principio de año ahora rondan los 400 pesos.

En general las subas abarcan entre un 60% y 100%, creando un círculo vicioso. Los dueños no alquilan y esperan vender a precios astronómicos, merced al efecto soja y se escapan unidades de la oferta.

Desde las agencias inmobiliarias sostienen que las ventas están paradas por que el efecto soja está siendo destinado a cubrir deudas y a la compra de maquinaria y es poco lo que drena para la adquisición de inmuebles. "No se vende ni se alquila y lo poco que hay está por las nubes", dijo ofuscado un operador.

En Rosario se da, con ciertas particularidades, un proceso similar al de fines de los años 70, en el cual la construcción creció en forma exponencial y las unidades para alquilar salieron al mercado. Los últimos datos indican que para marzo de 2005 se habrán incorporado al ruedo inmobiliario unas 2.400 propiedades estándar, los cual se puede ver en los 150 permisos para construir edificios que existen en las oficinas municipales y según las estimaciones de las propias agencias.

Si para diciembre del año pasado un departamento de un dormitorio se alquilaba a un promedio de $170, hoy no sólo resulta muy difícil conseguirlo sino que además es impensable alquilarlo a menos de $230. Este tipo de unidades son elegidas por matrimonios recién conformados o bien estudiantes del interior.


Absurdos del negocio
"Es absurdo lo que ocurre, en los 50 años que llevo como inmobiliario no lo ví nunca. Con la soja a $700 y el superávit fiscal las constructoras pensaron que iban a a vender a cualquier precio a la gente del campo. Eso no se dio, y como esperan vender no sacan unidades para alquilar, pero tarde o temprano la cosa se va a revertir", analizó Norman Farías, un veterano del rubro.

Pese a la sensación térmica de los hombres del negocio, el Instituto de Estadística y Censos (Ipec) arroja porcentajes de suba más modestos. Según el índice autoponderado de precios al consumidor el alquiler aumentó un 30% desde marzo a julio y un 3,5% en junio con respecto a mayo.

Para Farías "la mentalidad cambió, antes un inversor apostaba todo a los ladrillos, ahora no quieren tener muchas propiedades. Es decir, no son grandes propietarios". Y agregó que "difícilmente los alquileres bajen, pasa como siempre, suben en un segundo y para bajar tardan años".

Desde la Cámara de Inmobiliarias de Rosario (Cadeiros) se evalúan una serie de teorías de la causa del fenómeno de la falta de unidades y están haciendo un relevamiento para tener una idea de la cantidad de departamentos desocupados que hay en plaza. El objetivo es conocer el déficit o bien la reacción del mercado en este nuevo mapa.

No obstante, tienen en cuenta una serie de puntos que marca la tendencia de la falta de unidades: jóvenes que habían dejado de estudiar por la crisis de fines de 2000 retoman los estudios universitarios. La falta de acceso al crédito que fuerza los alquileres y, por último, una cierta recuperación económica que generó nuevos aspirantes a inquilinos.

El escenario a futuro también deja interrogantes abiertos con respecto al comportamiento del mercado. Por un lado están las propiedades en construcción que en parte se volcarán a la oferta de locaciones, pero por otro habrá que tener en cuenta el crecimiento vegetativo de la población demandante.


Esperando el boom
Alejandro Juri, de Cadeiros, explicó que de acuerdo a las evaluaciones de la cámara los alquileres treparon un 60%.

Una particularidad del reacomodamiento de precios es que los contratos que se pactaron hace dos años se están renegociando de mutuo acuerdo con una recomposición del 50%.

Para Alfredo Bühler, empresario con más de 30 años en la actividad, se perciben una serie de cambios. Tanto en lo que respecta a lo urbanístico como a los hábitos en la comercialización de las unidades.

"En los años setenta se dio un boom de construcción pero amparado en promociones impositivas y las transformaciones que sufrió la ciudad, ahora es distinto", sostuvo el empresario.

En el panorama que pintó el empresario se destaca que muchos de los emprendimientos comerciales que se están realizando en Rosario, sobre todo en la zona norte, mueven el mercado de alquileres. Además señalo que "es obvio que mucha plata que estaba en depósitos bancarios se volcó a la construcción".

"En un momento, la mitad de las compras iban al negocio de rentas, ya no es tan así. No obstante hay que esperar la reacción del mercado cuando se pongan a disposición los 2.400 departamentos finalizados a principios de 2005", advirtió.

Por otra parte, en Rosario años atrás se generó el mito de los grandes propietarios. Empresas o particulares que tenían entre 80 y 150 propiedades. Esto, poco a poco se fue desactivando.

"En los 80 se generó un impuesto sobre las propiedades muy gravoso, que actuó como golpe de gracia a los grandes propietarios, incluso hoy la unidad económica en equilibrio para vivir de rentas no es más que 15 departamentos estándar" abundó el empresario.

El mercado espera las nuevas unidades y cifra expectativas en el boom de la construcción. Es claro que también el perfil de la ciudad será otro a partir del año entrante.

La propiedades faltan y el mercado es confuso.