Un estudio revela un desfasaje entre precios e ingresos

Alquilar inmuebles resulta mejor negocio que adquirir

La amortización de la inversión local en departamentos de un dormitorio supera los 20 años

Hoy comprar una propiedad no es negocio. Así de taxativa es la afirmación que realiza un estudio elaborado por el Instituto de Estudios Económicos de Fundación Libertad. El informe explica que en la coyuntura de la economía, con precios muy elevados, no conviene adquirir una propiedad y sí vale la pena alquilar a la espera de que en el futuro la distorsión de los precios relativos entre valor de inmueble y salarios sea mucho más favorable.

Durante la convertibilidad comprar un departamento de un dormitorio era el equivalente a 13 sueldos de una pareja joven que deseaba comprar su primer techo. Actualmente, esta relación saltó a 39 sueldos y además, "el asalariado debería esperar el regreso del crédito para poder proyectar su flujo de fondos y adquirir un inmueble de acuerdo a sus necesidades", reflexiona el IEE.

"Mucho se habla en el mercado del boom inmobiliario, y la verdad es que la ciudad de Rosario se ha plagado de una innumerable cantidad de edificios en construcción y en marcha. Las preguntas obligadas son: ¿quiénes son los compradores de estas unidades?, ¿por qué lo hacen?, ¿qué buscan con esta inversión?", dicen en el IEE.

El precio de las propiedades comenzó a tener un recorrido muy alcista, a tal punto que en la actualidad muchas unidades se ubican en precios que equivalen al 70 por ciento de los valores en dólares de la convertibilidad.

Esta suba se dio en el marco de una gran demanda de propiedades luego de que a finales del año 2001 el corralito, la confiscación de los depósitos y la cesación de pagos de la deuda externa Argentina, dejaran expuestos a los inversores y éstos buscaran en el ladrillo la seguridad que otras alternativas de inversión no le daban.

Así, el boom inmobiliario está sustentado en inversores que compran propiedades como resguardo de valor de sus ahorros y no para habitarlas.

"La rentabilidad que te da adquirir una propiedad no es muy rápida si se mide la cantidad de años (alrededor de 20) pare recuperarla, a lo que hay que sumarle que pueden pasar en el muchas cosas como cambio de reglas de juego de la economía", dice Salvador Di Stéfano del IEE.

A su juicio, "hoy se compra como resguardo de valor sin mirar la cuestión económica, cuando comiencen a verla se darán cuenta que no están haciendo un buen negocio", sentenció el analista.

El IEE explica que, por el lado de la demanda, también habría que sumar a los sectores ganadores tras la devaluación, y allí se ubica el campo que tras la salida de la convertibilidad, la pesificación de las deudas y los costos en pesos, mostró un salto muy importante en su rentabilidad que se potenció por la suba de precios internacionales.

De este modo, la demanda de propiedades se incrementó en la ciudad, quedando con una oferta escasa en función de lo que efectivamente se demanda y los precios arbitraron, lógicamente, a la suba.


El perfil de la demanda
La demanda de propiedades no busca pisos exclusivos o departamentos de tres dormitorios, preferentemente se inclinan por propiedades chicas para estudiantes, en donde el alquiler pueda dejar una rentabilidad atractiva de acuerdo al escenario financiero actual.

Por ejemplo un departamento de un dormitorio a estrenar se consigue en el mercado entre 18.000 y 23.000 dólares. Si se toma un valor promedio de 20 mil dólares, se está ante una inversión en pesos de 58.800.

Si se alquila a un precio de 260 pesos al mes (que es un alquiler promedio de mercado) se recogen 3.120 pesos al año, lo que equivale a una renta en pesos del 5,3% anual y lejos del tradicional 1% mensual que se obtenía en el pasado.

En cambio, un departamento de dos dormitorios a estrenar se consigue entre 27.000 y 33.000 dólares. Si se toma un valor promedio de 30 mil dólares se está hablando de una inversión de 88.200 pesos.

Si esta propiedad se alquila a 310 pesos mensuales (que es un alquiler promedio de mercado) se obtienen al año 3.720 pesos, lo que representa una renta en pesos del 4,2% anual, más baja que la de un dormitorio y mucho más lejana que la del 12% anual.

Un departamento de tres dormitorios a estrenar se consigue entre 37.000 y 43.000 dólares. Tomando como valor promedio unos 40 mil dólares, esto representa una inversión de 117.600 pesos.

Alquilado a 400 pesos mensuales (que es un alquiler promedio de mercado) se recoge al año 4.800 pesos lo que equivale a una renta en pesos del 4,1% anual, más baja que la de un dormitorio, similar a la de dos dormitorios y mucho más lejana que la del 12% anual.


Cómo se amortiza
Si se hace el mismo análisis desde el punto de vista del retorno, invertir en un departamento de un dormitorio en pesos da un recupero dentro de 20 años (solo si el tipo de cambio se mantiene estable). En cambio, para los departamentos de dos y tres dormitorios el recupero de la inversión opera a partir de los 25 años.

De ese modo, "quien adquiere un departamento no busca una rentabilidad sino que adquiere un bien como resguardo de valor en el marco de un país con alta inseguridad jurídica", dice el IEE.

Por otro lado, "como hay inseguridad jurídica nadie puede asegurar que mañana no se congelen los alquileres como alguna vez ya sucedió en el país y el recupero de la inversión sea a plazos más elevados", agrega.

Por otra parte, no parece que a corto plazo los departamentos sean demandados por individuos que los habiten para uso familiar. Con salarios en pesos cuasi congelados y poca capacidad de ahorro el departamento terminado es una ilusión para muchos.

Se vuelve a la década de los 60 o 70 cuando las parejas jóvenes ahorraban dinero y volcaban sus ahorros a un terreno, luego realizaban los cimientos, levantaban las paredes y más tarde techaban dejando para más adelante los interiores que era lo más caro.

En este contexto, volverían los loteos, y los matrimonios jóvenes a vivir en la casa de los padres hasta tanto levantar su casa en un terreno, construir en la terraza o en el fondo de la casa de los padres.

"Todo esto se produce porque desapareció el crédito hipotecario. A pesar de las promociones, son escasas las parejas que pueden acceder a los mismos", aclara el IEE.

A modo de ejemplo explica que una pareja joven con buenos trabajos mostrarían ingresos por 1.800 pesos, lo que implica que sólo pueden pagar una cuota de 450 pesos, que equivale a un crédito hipotecario de 20 mil pesos.

Este monto solo sirve para financiar el 34% de un departamento de un dormitorio, el 23% de un departamento de dos dormitorios o el 17% de un departamento de tres dormitorios.

Ante esto, ¿cómo conseguir el resto del dinero teniendo en cuenta que en la actualidad hay una escasa capacidad de ahorro?

Sin demanda potencial de departamentos para ocupar como vivienda, sin crédito hipotecario a la vista, sin que el departamento sea un negocio rentable desde el punto de vista financiero y con precios exageradamente altos, no parece que el boom inmobiliario actual sea sustentable, salvo que la Argentina siga siendo un país cerrado al mundo, se incremente la inseguridad jurídica y la propiedad sea una institución tan segura como en el pasado era el banco o los bonos del Estado.