Las propiedades subieron un 35 % desde mediados de 2002 hasta la fecha

Se recompone el mapa inmobiliario en Rosario

Departamentos frente al río, pero con expensas bajas. Sigue el fenómeno Funes. Los que compran son del campo

Claudio Berón / La Capital

Las propiedades sufrieron en lo que va del 2003 una recomposición en sus valores, después de un período en el que hasta se llegó a carecer de parámetros de compra venta y de haberse realizado un mix de valores entre dólares y pesos. En el primer semestre de este año las propiedades levantaron paulatinamente su costo, hasta situarse un 30% en dólares por sobre los precios de mediados del 2002, aunque muy lejos de los valores de la convertibilidad.

En Rosario, los lugares y los costos de las unidades tomaron un perfil particular. En propiedad horizontal, la zona más cotizada es el parque de España, tanto las calles laterales como las que desembocan en el río.

En ese perímetro se dejaron de lado las propiedades de 300 metros cubiertos y la demanda se situó en departamentos un poco más pequeños pero con idéntica jerarquía. "Los departamentos preferidos no pasan los 130 o 150 metros cuadrados y se eligen básicamente por una cuestión de costo fijo, es más, algunos clientes preguntan cuánto deben pagar de expensas antes de decidirse por la compra", explicó Eduardo Winger. Un piso de lujo puede ascender a 500 ó 600 pesos de expensas.

Si bien el mercado inmobiliario tiene variaciones en sus precios a partir del tipo de construcción, antigüedad y ubicación, los empresarios consultados acordaron en que las zonas más caras de la ciudad son las comprendidas entre el Boulevard Oroño, Callao, Pellegrini y Catamarca, y una franja que abarca Pellegrini, Riobamba, Moreno y Buenos Aires.

Por otra parte, lejos del centro, los tradicionales barrios Alberdi y Fisherton no perdieron sus valores, y siguen siendo buscados, pese a que la tendencia de emigrar a lugares como Funes se impone en el gusto de los rosarinos.


La búsqueda y la demanda
Los barrios más rezagados en cuanto a demanda y que además no han sufrido los incrementos, se encuentran en la franja sur de la ciudad, a partir de bulevar Seguí. Las casas ubicadas en esa zona no son de fácil venta y sus valores no pudieron recomponerse demasiado a partir de la reactivación del 2002, en algunos casos disminuyeron cerca de un 45% a valores del 2001.

A todas luces, el mercado inmobiliario se ha venido desenvolviendo en un entorno caracterizado por la ausencia del crédito hipotecario de largo plazo, dificultando de este modo enormemente las posibilidades de los individuos de aspirar a su primera vivienda propia o a mudarse a una más confortable. Las viviendas más accesibles aún cotizan en un mix de dólares y pesos y claramente es en los barrios más alejados donde se pueden hacer buenas elecciones.

"En realidad, estos últimos veinte días se produjo una falta de consultas muy preocupante, la falta de crédito afecta de lleno al sector", expresó Alberto Bertollo, titular de una de las cámaras inmobiliarias.

"Hay un poco de inactividad política, un dólar estable y una baja de tasas, lo que hace que no haya desesperación por invertir; se ve al inversor operando en la plaza pero no compra más de dos departamentos y más bien pequeños", abundó el empresario.

Para Hugo Levit, de Uno propiedades, desde el 2002 se fue generando una demanda paulatina. "Si tomamos como referencia octubre del 2001, pre devaluación, las unidades perdieron un 65% de su valor dólar, pero recuperaron un 30% a mediados del 2002", sostuvo.

En cuanto a los costos, aclaró que "hoy puede conseguirse un semipiso en San Juan y Alem por unos 60 mil dólares". En cuanto a las casas, "es más difícil, ya que en ese segmento juega más en el precio si la casa tiene terraza, patio y si es necesario reciclarla o no", acotó.


La plata del campo
Las inmobiliarias coinciden en que el sector agropecuario motoriza las ventas, "un 60% de los clientes que viene a mi oficina están ligados al campo, compran departamentos chicos, de uno o dos dormitorios, para los hijos que vienen a estudiar, pero en algunos casos los hijos no tienen más de diez años, falta un buen tiempo para el ingreso a la universidad, esos años la propiedad se usa como bien para alquiler en la mayoría de los casos", apuntó un operador.

En cuanto a los alquileres, la realidad del mercado es muy distinta a los valores históricos de renta que se dieron en un momento en el país. "Internacionalmente el alquiler representa mensualmente el 1% del valor de la propiedad; en Argentina se llegó al 1,20% y hubo períodos que rondó el 0,80%, pero ahora hay un retroceso importante, una propiedad no rinde mucho más del 0,60% de su valor", explicaron.


El fenómeno Funes
La idea de vivir en Funes comenzó a notarse a mediados del 2000. Los barrios privados y los loteos, tanto en las zonas urbanas como en las rurales, tuvieron un crecimiento notable y, con altibajos, los rosarinos se siguen trasladando al lugar.

"Si bien el mercado está flojo en ventas, la construcción no para, la gente compra terrenos y comienza a construir su vivienda, inclusive nos encontramos con clientes que venden su casa en Rosario y compran acá", manifestó Cristina Pozzobón.

El tema crediticio también afectó la venta de estas unidades y existe mucha demanda de alquiler. Un chalet se revalorizó un 25% desde mediados del 2002 y por unos 35 mil dólares se consigue una propiedad con terreno y piscina, los valores se modifican a partir de la ubicación, los servicios y la extensión del terreno.

Un punto a destacar son los barrios privados que se realizaron sobre la autopista. "Realmente tiene un crecimiento grandioso, y cada vez se percibe que el desarrollo urbano que dan a la zona es muy importante para todos", expresó Pozzobón.

La demanda prefiere departamentos más chicos.