Habilitan el remate de viviendas únicas por expensas impagas

Es un fallo de la Corte de la Nación. Incluye inmuebles adquiridos con préstamos del Banco Hipotecario Nacional

Las viviendas, aun aquellas que son únicas y fueron adquiridas a través de un crédito del Banco Hipotecario Nacional, pueden ser embargadas y rematadas si el propietario no paga las expensas comunes. Así lo determinó la Suprema Corte de Justicia de la Nación basándose en un dictamen del procurador del máximo tribunal, Felipe Daniel Obarrio.
El caso comenzó cuando el consorcio de un edificio Fonavi, de la ciudad de Buenos Aires, inició acciones judiciales contra una persona que adeudaba varios meses de expensas. El juez de primera instancia falló a favor del deudor y detuvo la subasta sosteniendo que las viviendas únicas adquiridas a través de créditos concedidos por el Banco Hipotecario Nacional no pueden ser embargadas, pero luego la sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil revocó la sentencia.
Sostuvo el tribunal de alzada, luego de transcribir la disposición del artículo 35 de la ley 22.232, que el crédito en cuestión tiene su origen entre otras cosas en la administración, conservación, mejoras y funcionamiento de las cosas y servicios de la propiedad común, que conforme lo establece el artículo 8 de la ley 13.512 pesan sobre todos los propietarios. "De tal forma, su falta de pago afecta el normal desenvolvimiento del consorcio perjudicando a los restantes propietarios que deberán afrontar dicha situación", dijo la Cámara.
Contra ese pronunciamiento el deudor demandado interpuso el recurso extraordinario ante la Corte de la Nación. El apelante sostuvo que el artículo 35 de la ley 22.232 es una disposición de orden público, que responde a un objetivo social y de interés general, por el cual se ha admitido la inembargabilidad de los inmuebles destinados a vivienda propia adquiridos mediante créditos emanados del Banco Hipotecario Nacional. Afirmó en su presentación que "la ley es clara y que no excluye de su alcance a créditos como el aquí considerado, que reúnen los requisitos exigidos por la norma" .
Llevado el caso ante la Procuración del más alto tribunal de la Nación, el procurador Obarrio señaló que es cierto que la Corte Suprema de Justicia de la Nación ya se expidió respecto de la interpretación del artículo 35 de la ley 22.232, que corresponde a la Carta Orgánica del Banco Hipotecario Nacional.
El funcionario recordó que la Corte dejó establecido que el mencionado precepto legal es una disposición de orden público, que responde a un claro objetivo de interés social y general, por el cual se ha instituido la inembargabilidad e inejecutabilidad de los inmuebles destinados a vivienda propia y construidos con préstamos del Banco Hipotecario Nacional, situación que debe anotarse marginalmente en el dominio. "Dicha inscripción se halla destinada a poner en conocimiento de los terceros la situación especial en que se encuentra el inmueble, haciéndole oponible el beneficio de inembargabilidad e inejecutabilidad que lo ampara".
Sin embargo, el procurador recordó que tal sentencia de la Corte se debía a causas diferentes como el no pago de expensas. "Se trataba en dichos casos de situaciones jurídicas diversas a las aquí consideradas", remarcó. Obarrio recordó que en el marco del artículo 8 de la ley 13.512 de Propiedad Horizontal los propietarios tienen a su cargo las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, erogación de eminente naturaleza conservatoria, "desde que resulta indispensable para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro, quedando librado al reglamento de copropiedad de cada consorcio, la proporción en que cada copropietario responderá por dichos gastos".
El dictamen añadió que nadie está exceptuado de pagar las expensas y remarcó que "ningún propietario puede liberarse de esa obligación por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono de su unidad". Asimismo dijo que el pago de los llamados gastos centrales "constituye un factor indispensable para un adecuado funcionamiento de los edificios afectados al régimen de propiedad horizontal. De allí que el legislador haya intentado introducir todos los medios posibles para facilitar su cobro y mantener la cosa afectada a su pago. Y, en tales condiciones, no resulta razonable interpretar que créditos como el aquí considerado no están comprendidos en la excepción a que se refiere el citado art. 35 desde que dicho criterio excede los fines previstos por la legislación en la materia y pondría de manifiesto un ejercicio antifuncional del derecho".
Según el funcionario, la falta de pago de las expensas "incidirá en perjuicio de otros comuneros, que de sumarse situaciones como la aquí expuesta, pueden, por una parte, correr riesgo de supresión de servicios comunes indispensables para la vida, salud y seguridad no sólo propias sino de terceros -tales como luz, ascensores, limpieza, recolección de residuos- o, por otra, ver incrementadas sus expensas a raíz del incumplimiento moroso de uno o varios copropietarios, con consecuencias individuales similares o más graves a las que expone el propio presentante".
La Corte por unanimidad de los votos de sus ministros hizo suya la consideración del procurador resolvió confirmar la resolución de la cámara, por lo cual las viviendas pueden rematadas si el propietario no paga las expensas.