La movida empresaria en torno a la creación de barrios privados o clubes de campo se centra en un eje principal: ofrecer al cliente un nuevo estilo de vida, donde las reglas son respetadas y la tranquilidad garantizada. Apuntados en un primer momento a una clase media alta, y donde lo exclusivo juega como un valor supremo, ahora algunos emprendimientos en gestación restructuran sus estrategias diversificando el target, con opciones más accesibles aunque un poco menos sofisticadas.
La aparición de varios emprendimientos de barrios privados en Rosario y sus alrededores mantiene abierta una serie de interrogantes sobre cuál será la dimensión que podrá tomar en los próximos tiempos. Con Buenos Aires o Córdoba como espejo, la plaza rosarina está buscando una forma que lo identifique. La principal pregunta es cuánto se podrá desarrollar el mercado para estas iniciativas.
Ubicados en lugares estratégicos y sobre todo en condiciones de garantizar la tranquilidad de sus moradores, en la ciudad de Rosario existen dos proyectos de barrios privados de cierta antigüedad, Carlos Pellegrini y Aldea, y hay varios emprendimientos localizados en Funes, como Kentucky; una larga lista en Roldán; y Pueblo Esther, La Bahía (con puerto privado), y Parque del Sol (de la constructora Bisellach). La forma en que suelen desarrollarse estos proyectos complica las posibilidades de saber a ciencia cierta cuántas iniciativas están en marcha, porque generalmente durante la primera etapa los agentes avanzan en la consolidación de terrenos y en conseguir las autorizaciones del caso, sin lanzar su oferta al mercado. Un sondeo efectuado entre varios operadores permitió registrar una veintena de proyectos distintos.
De qué se trata
Para los que están en ese negocio cada propuesta tiene un estilo diferente y se dividen en dos grandes categorías: los clubes de campo, como el caso de Kentucky en Funes; y los barrios privados, como Carlos Pellegrini o Aldea, de Rosario. Lo que marca la diferencia es la distribución y proporción de los espacios verdes, su ubicación en relación al éjido urbano y también el tamaño de las unidades.
Lo que tienen en común todos los proyectos es que todos ofrecen un estilo de vida diferente, y bajo esa consigna se basa la estrategia de comercialización. Orientados en un principio a una clase media alta y con elevada capacidad de consumo, la realidad obligó a cambiar algunos rumbos. Las expectativas de los operadores tropezaron con la magnitud real del sector más selecto de la población. Como la recesión se prolongó durante un período impensadamente prolongado, también se limaron las expectativas de ascenso del grupo social que viene detrás. A partir de allí los agentes empezaron a diseñar proyectos para una clase media más estándar.
El diálogo con algunos operadores de la actividad permitió registrar ls claves en que se basan las estrategias de marketing. "Se vende una forma de vida que hace contraste con el trajín de la ciudad", afirmó Juan Félix Rossetti, uno de los propietarios del club de Campo Kentucky, y también marcó cuáles son los límites: "En Rosario hay un mercado limitado, porque el consumidor local compra lo que es bueno y barato".
Carlos Abramovich, uno de los socios de Aldea, un emprendimiento conformado por tres barrios cerrados y uno abierto en Fisherton, coincidió con las limitaciones que tiene el mercado rosarino pero también aseguró que como sucedió en otra época con el vuelco hacia los departamentos, la gente va buscando nuevas formas de vida. "La propiedad horizontal fue una de ellas, mucha gente se fue a vivir a un departamento porque era más seguro, tenía portero, estaba en el centro y luego también se fue diseminando este tipo de construcción en los barrios", indicó.
El argumento en que se sustenta el ofrecimiento de los barrios privados es darle una posibilidad a la gente de vivir en ambientes más tranquilos y seguros y "donde se respeten las reglas".
En tal sentido, los complejos están pensados para que las familias se vayan a vivir. Además de la guardia de entrada las 24 horas, los servicios de barrido y recolección de basura, y los emprendimientos, tienen espacios para la recreación y en algunos, como en el caso de Aldea, se está construyendo una escuela primaria y secundaria. Cuentan con consejos de administración y de arquitectura que son los que establecen y hacen respetar las normas para la convivencia.
Si bien en general los propietarios pueden construir sus casas a piacere, tienen ciertas pautas en la edificación y según los empresarios ese punto constituye una de las claves que le da identidad a los barrios. "Son pautas mínimas pero que hacen a la vida cotidiana más tranquila. Se cuidan las alturas mínimas, el tema de los cercamientos o del cableado para que no haya contaminación visual", explicó Rossetti. En el caso del emprendimiento "La Bahía", ubicado en Pueblo Esther, también se ofrecen viviendas ya construidas.
"Nosotros seleccionamos al consumidor porque tiene que estar de acuerdo con las reglas", enfatizó Abramovich. Por eso, la estrategia de marketing se apoya básicamente en la entrevista personal y en el boca a boca. Generalmente la comercialización y financiación está en manos de la propia empresa que lleva adelante el emprendimiento.
"La inversión básica consiste en hacer las obra de pre-venta o de infraestructura, como las calles, el cercamiento perimetral, el alumbrado, etcétera", indicó Rossetti. "Después las obras se hacen en etapas de modo que se vayan financiado con las ventas de los lotes", indicó.
Al ofrecer un producto no tradicional al mercado, algunas empresas están comenzando a repensar sus estrategia y se están asociando con inmobiliarias para la comercialización.
Este es el caso de Aldea, que de ahora en más, se unió con la firma Ducado, para la venta del complejo de Fisherton.
"Tenemos muchas expectativas ya que el tamaño de la oferta de countries es mucha y el boca a boca es insuficiente", señaló Nicolás Malochwiej, gerente general de Ducado SA. Por eso, prevén hacer los primeros días de julio un lanzamiento para darle apoyatura a la campaña comercial.
El Estado no pone
Los empresarios se quejaron de que a nivel oficial no hay ningún tipo de incentivo para estos proyectos. La empresa se tiene que hacer cargo de las obras al interior del predio y donarlas al municipio.
"Lo que no se tiene en cuenta es que está movida genera una gran actividad económica y además genera fuentes de trabajo", indicó Carlos Abramovich. Haciendo cuentas en relación al valor promedio de la unidad y la edificación de 100 viviendas, se estarían invirtiendo 72 millones de pesos en construcción. También destacó que estos emprendimientos recuperan tierras que están abandonadas o tienen problemas y le dan un nuevo valor a la zona.
La Ciudad
