El negocio inmobiliario es uno de los pocos sectores de la economía argentina que durante los dos primeros meses del año mostró señales de reactivación. El blindaje financiero y la relativa depreciación de las propiedades impulsó a muchos a concretar la toma de un préstamo hipotecario, aunque el resurgimiento de las turbulencias sobre el equipo económico del gobierno amenaza cortar esta tendencia.
Distintos operadores del sistema financiero coincidieron en señalar que las tasas de interés se mantendrán en los actuales niveles por varios meses más, y la estrategia para vender créditos pasará por ofrecer productos a medida para cada segmento de clientes y la agilidad en la gestión de otorgamiento. Los bancos les apuntan principalmente a dos segmentos: los jóvenes y las personas que tienen buen poder adquisitivo aunque no lo pueden demostrar.
Tras acordarse el blindaje financiero con los organismos de crédito internacional el gobierno vaticinó rebajas en las tasas de interés, pero para los préstamos hipotecarios esto demorará un buen rato en llegar.
El argumento que esgrimen los operadores del mercado local es que siempre primero bajan las tasas pasivas (aquellas que pagan los bancos por los depósitos que reciben), y luego las activas (las que cobran los bancos por los préstamos). En ese sentido, los bancos necesitan varios meses para recuperar las tasas desbocadas que se afrontaron durante octubre y noviembre del año pasado. Por eso, si bien los intereses que pagan los bancos por los depósitos efectivamente retrocedieron, las de los préstamos prácticamente no se alteraron.
En ese sentido, Rolando Bosch, directivo del Banco Nación, explicó que "los bancos deben cubrir lo que se pagó en los últimos tres meses para recomponer la pérdida, por eso para que bajen las tasas se deberán esperar por lo menos tres meses".
En cambio, Pablo Cáceres, de Banco Bisel, consideró que "este año no va a haber cambios en materia de tasas, y ya no va a ser la vedette como lo fue el año pasado cuando los bancos centraban su publicidad en la tasa".
En cambio, Jesús Pereyra, gerente de la sucursal Rosario del Hipotecario, anticipó que "para las próximas semanas está prevista alguna reducción de las tasas de interés".
Hoy por hoy en la plaza financiera local las tasas oscilan mayormente entre el 10% y el 12%, aunque también hay ofertas especiales de algunos bancos. Claro que el universo de las tasas es un poco más complejo ya que varían según el plazo de repago del préstamo, la moneda en que se toma (pesos o dólares), y si es variable o no. Como si esto fuera poco, hay que tener en cuenta los distintos costos y gastos que se deben abonar, los cuales no son los mismos para todos los bancos.
Las estrategias de los bancos
La estrategia publicitaria de la mayoría de los bancos durante el año pasado pasó por resaltar sus tasas de interés, que derivaban en cuotas accesibles para los plazos más largos.
Sin embargo, ante las dificultades para bajarlas, durante 2001 los bancos competirán con otras armas. Pablo Cáceres, de Banco Bisel, consideró que "las novedades de este año van a venir por crear productos más variados y especiales para los distintos nichos de mercado; va a haber líneas para gente joven, para personas con dificultades para demostrar su poder adquisitivo, para la construcción (un segmento reducido pero que se va a atender), o para propiedades de muy alto valor", entre otros. Además de las distintas líneas, los bancos intentarán seducir a los clientes prometiendo agilidad y rapidez en el otorgamiento y la gestión del crédito.
También apuntarán a captar al segmento que integran aquellas personas que a pesar de tener poder adquisitivo, tienen problemas para demostrarle sus ingresos al banco. En un contexto que empuja a vastos sectores hacia la economía informal, esta franja de personas es un target cada vez más tentador para los bancos.
En el mercado financiero local resaltan la importancia de este sector, sobre todo en el interior de la provincia, que habitualmente termina obteniendo crédito en empresas prestamistas que operan por fuera del sistema financiero. Desde los bancos se indica que en estos casos se cobra una sobretasa que no pasa del 1,5% ó 2% en función de los rigurosos sistemas de scoring que gracias al cruzamiento de datos permiten obtener una radiografía económica del cliente. Los banqueros también están tranquilos porque aseguran que el índice de morosidad de este sector "es insignificante".
El otro segmento más activo es el de las personas jóvenes. En ese sentido, la novedad más reciente es la "línea joven" que lanzó el Nación con tasas del 10,5% y que presta hasta el 90% del valor de la vivienda. Rolando Bosch, gerente de esta entidad, remarcó que "este plan permite la libre elección del escribano, la posibilidad de cancelar anticipadamente cuotas de capital (lo que produce un ahorro en los intereses), no hay comisiones y hay premios en las últimas 24 cuotas si el cliente fue cumplidor".
En tanto, desde el Hipotecario se anticipó que en un mes se lanzará una nueva línea destinada al segmento corporativo para la compra de terrenos y la construcción de barrios privados o countrys y otros emprendimientos.
El reparto de la torta
A pesar del contexto recesivo en general y de la construcción en particular, los créditos hipotecarios mostraron a lo largo del año pasado un comportamiento relativamente expansivo. El stock de préstamos en dólares creció un 13% a lo largo de 2000, lo cual representa un aumento de 1.555 millones.
Si se analiza el monto total prestado por los bancos del sistema financiero argentino en créditos hipotecarios, se observa que al 31 de enero del año pasado alcanzaba los 16.194 millones (4.144 de entidades estatales, y 12.050 de privadas). Al 31 de enero de 2001, esta cifra subió a los 17.094 millones (3.597 de bancos oficiales, y 13.507 de privados). Es preciso aclarar que estas cifras corresponden a las carteras globales de préstamos hipotecarios que, además del rubro viviendas, incluyen proyectos de inversión, terrenos, construcción e instalaciones de diverso tipo.
Los números indican dos cosas: la primera es el crecimiento de 900 millones en un año (5,5% más), y la otra es el achicamiento de la cartera hipotecaria de los bancos privados en 500 millones que se trasvasó a los privados, los que además absorbieron todo el crecimiento del sector.
Según los datos del Banco Central a noviembre de 2000, se observa una importante concentración en materia de préstamos hipotecarios. El líder a nivel país es el Nación con una cartera de 3.175 millones, seguido por Hipotecario (3.162), y más lejos Bapro (1.795), Galicia (1.554), y Río (1.121). Los cinco primeros bancos del ránking concentran 10.877 millones (64% del total), y los diez primeros acumulan 14.196 (83%).
A nivel local no existen cifras oficiales sobre las dimensiones de sus carteras hipotecarias, y los bancos guardan celosamente los datos de sus carteras, pero hay excepciones a esta regla. Desde el Nación, Marín Kovacevic, gerente zonal de la entidad, indicó que el Nación "tiene otorgados 4.788 créditos, por un monto de 141,25 millones, en Rosario y su zona de influencia".
Por su parte, el gerente del Hipotecario indicó que la cartera de la sucursal Rosario viene creciendo a un ritmo de 1,1 millón de dólares por mes desde junio pasado, lo que a esta altura acumula alrededor de 10 millones. Esos montos corresponden a la denominada "cartera nueva", ya que la entidad reabrió una sucursal en la ciudad a fines del 99, tras haberla cerrado al principio de la década pasada. Esta reapertura está inscripta en el proceso que comenzó hace dos años cuando el banco fue transferido a manos privadas.
Otro de los bancos fuertes de la región como el Bisel tiene una cartera de 129,06 millones, pero englobando las provincias de Santa Fe y Córdoba. En cambio, resulta llamativa la ínfima actividad en el rubro hipotecario de la segunda entidad más importante de la provincia (en depósitos): el Nuevo Banco de Santa Fe tiene prestado en el sector sólo 8,71 millones.
Ruidos en la economía
La tendencia creciente de la demanda de créditos hipotecarios está amenazada por los ruidos en la economía que surgieron en los últimos días. "En febrero se mantuvo la tendencia de enero. La gente esperaba a ver qué pasaba este año y ahora se animó un poco más", explicó Cáceres. Agregó que "ahora hay que ver cómo repercuten en marzo todos los rumores que están circulando, pero hay una necesidad latente de varios miles de millones en créditos hipotecarios, y cuando la gente tenga más confianza y se anime, la demanda va a explotar".
Por su parte, el empresario inmobiliario Antonio Passaro resumió la situación: "En enero se puede decir que trabajamos y en febrero nos fue bastante bien, ahora esperamos a ver qué pasa en marzo y cómo sigue el resto del año. En estos dos meses se trabajó más que el año pasado, que fue de lo más asqueroso de los últimos 30 años. Los argentinos necesitamos tener fe y si el mundo económico se suelta un poco, todo va a mejorar, tanto las inmobiliarias como en la construcción".
El cuadro actual tiene como rasgos más fuertes, tasas que no tienden a bajar, los precios de las propiedades estables y con una leve tendencia a la baja, y crecimiento de la demanda de créditos, frenada sólo por los temores -muy fundados, por cierto- de que la economía no acompañe al deseo.
La Ciudad
