Demanda creciente, pocas operaciones y precios por las nubes definen por estos días el escenario del mercado inmobiliario del campo. Tras un bajón posterior a la devaluación, los precios de superficies de primera calidad destinadas a la agricultura en la zona cercana a Rosario se entonaron y llegaron a superar en dólares entre un 10 y 15 por ciento los valores que se pagaban en los mejores años de la convertibilidad.
Una vez resuelta la incertidumbre que trajo aparejada la modificación del tipo de cambio, cuando mucha gente se desprendió de sus propiedades a menores precios de los que éstas cotizaban en años anteriores, los valores de los campos comenzaron a repuntar sustancialmente. La escalada fue tal que desde mediados de 2002 hasta la actualidad, un campo agrícola clase uno (de óptima calidad y aprovechamiento) en la zona Rosafé, se apreció casi un 50 por ciento y los valores pasaron de 2.200/2.500 dólares la hectárea a 4.000/4.500 u$s/ha.
El mismo fenómeno se repite en la provincia de Córdoba, donde la necesidad de ampliar el área agrícola impulsó la demanda y también los precios. Operadores mediterráneos indicaron que en términos reales una hectárea cuesta en zonas óptimas del centro entre 2.500 y 3.500 dólares, mientras que en departamentos del sudeste las cotizaciones pueden trepar a 5.000 dólares.
Las cotizaciones se modifican a medida que se amplía la frontera agrícola. En campos de zonas marginales como algunas de Entre Ríos o Santiago del Estero los precios bajan, pero también cae la calidad.
De ese modo, por superficies en territorio entrerriano se están pidiendo entre 1.500 y 1.800 u$s/ha, pero que cuyo costo final termina alcanzando los 2.400 u$s/ha por el trabajo de desmonte o adecuar las zonas de bajos o bañados.
Las operaciones en estas zonas se tornan más complicadas. Así lo expresó Martín Dávalos Güemes, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre. El empresario comentó que por las ventajas que trae el puente Rosario-Victoria "mucha gente en Entre Ríos busca sacar ventajas" y esto complica el mercado. "Los precios en la vecina provincia están desfasados y el comprador se encuentra con sorpresas al consultar precios. Primero piden 1.000 u$s/ha y cuando llegás al lugar suben el valor a 1.200 u$s/ha", agregó.
Más caro pero mejor
A diferencia de otras épocas cuando los compradores buscaban un precio interesante y tentador, por estos días la demanda prioriza la calidad y las características del campo a la hora de cerrar las operaciones. Este fenómeno se explica por la rentabilidad del sector agropecuario, que por sus ingresos en dólares y los buenos precios internacionales se convirtió en el motor de la economía del último año.
Además, pese a los reclamos del sector por la fuerte presión fiscal -especialmente la liquidación de Ganancias- la salida de la convertibilidad fortaleció la rentabilidad de la empresa agropecuaria, ya que muchos costos comenzaron a cotizar en moneda doméstica.
"Hoy en un radio de 150 kilómetros de Rosario los clientes prefieren pagar 4.000 dólares la hectárea o más pero que el suelo sea 100 por ciento de primera", explicó Leonardo Ameriso, encargado del segmento agropecuario en la inmobiliaria Crestale.
En cambio "si se ofrece un campo bueno o regular por 2.800 dólares lo descartan", aclara el especialista.
Hernán Barrón, de Uno Propiedades, dio una muestra de esto: "En julio del año pasado cuando le decías a un cliente que un campo en la zona núcleo sojera valía entre 2.500 y 3.000 u$s/ha te cortaban el teléfono y ahora se manejan valores superiores a los 4.500 u$s".
El perfil de la demanda
A diferencia de otras épocas cuando los compradores buscaban un precio interesante y tentador, por estos días la demanda prioriza la calidad y las características del campo a la hora de cerrar las operaciones. Este fenómeno se explica por la rentabilidad del sector agropecuario, que por sus ingresos en dólares y los buenos precios internacionales se convirtió en el motor de la economía del último año.
Además, pese a los reclamos del sector por la fuerte presión fiscal -especialmente la liquidación de Ganancias- la salida de la convertibilidad fortaleció la rentabilidad de la empresa agropecuaria, ya que muchos costos comenzaron a cotizar en moneda doméstica.
"Hoy en un radio de 150 kilómetros de Rosario los clientes prefieren pagar 4.000 dólares la hectárea o más pero que el suelo sea 100 por ciento de primera", explicó Leonardo Ameriso, encargado del segmento agropecuario en la inmobiliaria Crestale.
En cambio "si se ofrece un campo bueno o regular por 2.800 dólares lo descartan", aclara el especialista.
Hernán Barrón, de Uno Propiedades, dio una muestra de esto: "En julio del año pasado cuando le decías a un cliente que un campo en la zona núcleo sojera valía entre 2.500 y 3.000 u$s/ha te cortaban el teléfono y ahora se manejan valores superiores a los 4.500 u$s".
Valores top
El nivel de las cotizaciones que se maneja responde a una ley básica del mercado que indica que a mayor demanda aumenta el precio. De todos modos, en un escenario de estas caracteríticas hay una segmentación en el perfil de quienes desean comprar, y por ende, de lo que están dispuestos a pagar.
Así, el grupo de operadores inmobiliarios locales consultados por La Capital, que se dedican las operaciones de compra-venta en el segmento agropecuario segmentaron la demanda existente. Por un lado, "están los contratistas o productores linderos que desean conseguir fracciones de terreno cercanas a sus explotaciones", aseguró Barron (Uno Propiedades).
Estos compradores son los que están dispuestos a pagar los precios más altos e incluso ofrecer valores superiores para quedarse con las hectáreas deseadas. "Se pagan sobreprecios sin justificación", explicó Ameriso (Crestale) y aclaró que se trata de "vecinos o linderos que están atentos a conseguir campos en la misma zona donde tienen los suyos".
Distinto es el comportamiento de los inversores de la ciudad que tienen fondos disponibles para invertir en campos de la zona. "Ese interesado busca campos buenos, cercanos a la ciudad pero pone límites en los precios que está dispuesto a pagar", explicó Ameriso.
Así, comentó que mientras en el primer caso se pagan hasta 4.700 u$s/ha, en el segundo caso el techo no supera los 3.800 u$s/ha.
En la calificación de la demanda existe un tercer grupo de inversores concentrado en sociedades o cooperativas que están dispuestos a pagar los valores de mercado pero no un sobreprecio. Sucede que en este caso, se trata de una demanda por superficies de entre 200 y 300 hectáreas, que exigen el desembolso de sumas de envergadura, que en muchos casos superan el millón de dólares.
Pese a que la demanda está activa por los buenos márgenes del negocio agropecuario, las operaciones de compra venta no se concretan al mismo ritmo.
Desde la inmobiliaria Recalde indicaron que "hay mucha demanda pero no mucha venta porque subieron demasiado los precios, sobre todo en Santa Fe".
Por otra parte, indicaron que "mientras existe mayor interés entre quienes quieren invertir, quienes tienen superficies aptas para agricultura son reticentes a desprenderse en este momento de ellas".
Por caso, desde Crestale indicaron que mientras tienen en carpeta 50 pedidos por campos de primera, apenas uno o dos responden a esta demanda.
Así también lo expresaron en Pirámide Negocios Inmobiliarios, cuyos agentes indicaron que "las operaciones no se mueven al mismo nivel de la demanda, que creció mucho en el último año".
También explicaron que esto obedece al fuerte incremento de los precios. "Sucede que en otros años los valores eran más apropiados, pero la demanda no existía", dijeron desde Pirámide.
La Ciudad
