Reflexiones

En defensa del patrimonio arquitectónico

El boom de la construcción que vive Rosario pone en peligro inmuebles de alto valor. El año pasado se demolieron 20 edificios. ¿Cómo se puede resolver esta tensión entre el derecho público y el privado sin perjudicar a ninguna de las partes?

Emilio Farruggia (*)

En los años 70 al amparo de una ley de desgravación impositiva y con la conveniencia de inversores, profesionales, medios y habitantes, Rosario alcanzó volúmenes de edificación insuperables. Con ello prosperó la propiedad horizontal en el área céntrica y las avenidas Pellegrini, Libertad y Wheelwright cambiaron definitivamente sus características urbanas. En su camino valiosas propiedades fueron demolidas sin mayor desacuerdo de la sociedad.

Hoy la situación ha cambiado enormemente. El ímpetu inversor también es muy grande, los volúmenes construidos son altos y sin embargo cada vez que un inmueble significativo es amenazado o directamente demolido la sociedad se sensibiliza exponiendo de muchos modos su disconformidad. La conciencia sobre la cuestión ha cambiado fuertemente; parece entenderse que la ciudad puede crecer, reconstruirse, generar negocios y no por ello debe destruir valores colectivos y públicos, como son los edificios de alta carga arquitectónica e histórica.

Estos cambios en la comprensión cultural son reconfortantes y forman parte de la modificación de sentido que los propios rosarinos hemos experimentado sobre nuestra ciudad en estos últimos años.

Esta conciencia cuenta que un edificio de propiedad individual o colectiva tiene una pertenencia social que lo trasciende. Los reglamentos de Edificación y Urbano a los cuales debe ajustar su proyecto y construcción implican el primer acuerdo al que se someten los ciudadanos que deciden ejecutar una obra. No podría ser de otra manera si tenemos en cuenta que la vida útil del inmueble seguramente supera a la de sus propietarios iniciales, y por lo tanto con el pasar del tiempo componen el patrimonio edificado que tiene una comunidad para vivir en la ciudad.

La gente compra y vende a través de las generaciones, utiliza y recicla muchas veces ese material edificado, y por lo tanto es imprescindible que haya acuerdos formales en sostener estándares habitables y urbanos que permitan cumplir este ciclo de vida.

Muchos de los edificios que hoy consideramos de valor patrimonial han formado parte de ese capital edificado disponible al uso de la sociedad. Sucede que los cambios acaecidos en la cultura arquitectónica, tanto en sus estéticas, sus modos de habitar, el propio crecimiento de la población urbana y sus demandas crecientes de viviendas, aprontan la finitud de esos inmuebles. Para sus propietarios la mejor opción es disponerlos para su venta y demolición porque recuperarlos cuesta mucho dinero y en muchos casos los terrenos ocupados son de gran valor inmobiliario dado que en el sector en el que están ubicados el código urbano permite edificaciones de gran volumen.

Los países que han creado patrimonios culturales urbanos, es el caso de Francia, Italia, España, Inglaterra, los han hecho mediante una fuerte legislación que inhibe la libre disponibilidad de los inmuebles aunque no su propiedad privada, a la vez que favorecen fuertemente la reutilización de estos edificios reconduciendo la renovación de los sectores urbanos involucrados.

Tengamos presente que la legislación puede evitar la demolición o proteger un área urbana, pero lo que no puede es obligar a sus propietarios u otros a habitar estos inmuebles. Por consiguiente los riesgos a tener propiedades abandonadas, ocupadas por extraños, en malas condiciones de habitabilidad son muy próximos. Para que estos inmuebles sean reutilizados, para que participen en el mercado habitacional o comercial, para que cuenten con óptimas cualidades ambientales, deben ser mejorados, reciclados y muchas veces esto no es posible para sus propietarios, quienes prefieren desprenderse de ellos o dejarlas en estado de abandono.

Como se comprende, el anhelo compartido de crear nuestro patrimonio arquitectónico y urbano requiere no sólo de legislación apropiada, sino además de instrumentaciones administrativas particularizadas e importantes medios económicos y financieros. En el Concejo Municipal ya hay proyectos que avanzan en este horizonte.

No obstante la complejidad del problema no termina allí. La creación de patrimonios arquitectónicos y urbanos no puede ser sólo por obra o inmueble individual. No es viable inhibir la demolición de un inmueble cuando sus vecinos linderos tienen la libertad de construir edificios de 10 pisos o más en sus medianeras. Esto no sólo debilita y aísla la imagen del inmueble preservado, sino que conspira con la idea del patrimonio, que es una convicción cultural que da significados al espacio urbano.

Por lo tanto se requiere definir áreas patrimoniales a ser preservadas que estarán sujetas a reglamentaciones urbanas y convenios muy específicos, y cuyas consecuencias deberán ser beneficiosas no sólo para la comunidad que lo anhela, sino también para los propietarios involucrados.

La preservación del patrimonio urbano no deberá ser un infortunio ni social ni privado. La creación de patrimonios culturales y artísticos es una decisión voluntaria, consensuada que honra profundamente a la comunidad que lo promueve y los sacrificios y beneficios resultantes deben ser sabiamente distribuidos por la legislación y sus regulaciones pertinentes.

Esto es una construcción institucional larga, paciente y compleja, que crea valores supraindividuales y se sustenta en el principio de que la ciudad es una construcción cultural relacionada y colectiva que pertenece no sólo a sus actuales habitantes, sino a los anteriores y a los futuros.

La propiedad privada de los inmuebles no presupone la libre disponibilidad individual en tanto el sentido urbano y colectivo reclama su supervivencia. Se nos está diciendo que la propiedad privada no debe significar la libre disponibilidad individual de los bienes construidos. Ello implica una transformación jurídica muy importante, instrumentaciones que garanticen la equidad de los procedimientos, inversiones importantes, pero no por ello irresoluble.

(*) Presidente del Colegio

de Arquitectos de Rosario