Los riesgos de la subdivisión predial

La modificación del instituto de la unidad económica agraria podría comprometer la sustentabilidad

Ana Clara Moresco y Luciana Soumoulou (*)

Varios proyectos de ley en danza recorren los pasillos de nuestra legislatura provincial, uno presentado por el Diputado Justicialista Pividori y el otro proyecto elevado por el Poder Ejecutivo que ya cuenta con media sanción en la Cámara de Senadores. Ambos abordan la temática de la unidad económica agraria, institución de larga data, arraigada a nuestra idiosincrasia y plasmada en nuestro derecho.

En efecto, el principio de unidad económica (también llamado en el Derecho Comparado unidad agrícola familiar, unidad económica de explotación, mínima unidad cultural) aparece por primera vez en nuestra legislación con la sanción de la primera ley de colonización 12.636, pero es a partir del código civil italiano de 1942 cuando este concepto se consolida definitivamente en gran parte de las legislaciones mundiales.

En nuestra estructura jurídica, el principio de unidad económica se encuentra receptado en el artículo 2326 de nuestro Código Civil, que en su última parte dispone: "No podrán dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconómico su uso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrán reglamentar, en materia de inmuebles, la superficie mínima de la unidad económica". La normativa provincial vigente que hace efectiva esta delegación, está contenida en la ley provincial 9319 y en su decreto reglamentario 242/94.

Por aplicación de la misma, la división de inmuebles rurales no puede ser autorizada, si como consecuencia de la partición surgen parcelas cuyas superficies no representen como mínimo una unidad económica, entendiéndose por tal "la superficie mínima, de conformación adecuada, que asegure la rentabilidad de la empresa agraria de dimensión familiar y un adecuado proceso de reinversión que permita su evolución favorable".

En el Decreto número 242/94 se determinaron para toda la Provincia nueve regiones agroeconómicas con superficies mínimas por debajo de las cuales no pueden dividirse los inmuebles rurales, salvo:

* Que las parcelas resultantes, mediante su anexión a otra propiedad lindera del mismo titular, constituyan una unidad económica o mejoren la situación preexistente (entendiéndose que existe mejora cuando con la división de una parcela y posterior anexión a otra lindera se conforme una nueva parcela de superficie igual o mayor a la original, sin que se afecte la capacidad productiva de los lotes).

* Si no se pretende anexar las parcelas, sino meramente la subdivisión de los predios, los propietarios deben presentar la solicitud de aprobación ante el órgano de aplicación, acompañada por un estudio agroeconómico realizado por ingenieros agrónomos o forestales, tendiente a determinar el carácter de unidad económica de las fracciones resultantes de la división, considerando las particularidades del predio y un balance económico de la explotación.

Como se observara precedentemente, la unidad económica agraria es una institución perteneciente a nuestra legislación de fondo, y las provincias que componen el Estado argentino no pueden desconocerla bajo normativas provinciales que la cercenen, la desnaturalicen o la deroguen. Analizando las ventajas y desventajas que contienen los mencionados proyectos, se observa que el del diputado Pividori, a pesar que en su artículo primero hace referencia explícita a que el objeto de la ley es la regulación de la unidad económica agraria en la provincia de Santa Fe, a poco de estudiarse su articulado, se vislumbra que de hacerse efectiva la aplicación de la ley propuesta, el instituto en cuestión quedaría reducido a nada, ya que deroga la ley provincial vigente y su decreto reglamentario permitiendo una subdivisión predial indiscriminada y sin límites.

Esto es así debido a que el único requisito que deberían cumplimentar los propietarios de los predios rurales para poder subdividir, sería la presentación del plano de mensura de los mismos, sin observarse las capacidades de producción, la sustentabilidad de la producción agropecuaria, la conservación de los Recursos Naturales y el sostenimiento de la familia rural.

No se puede soslayar que desde un punto de vista estrictamente jurídico, se puede estar de acuerdo o no con la preservación de la unidad económica agraria (a nuestro juicio sumamente ventajosa), pero es indudable que el espacio apropiado para su derogación es el Congreso nacional y no las legislaturas provinciales.

La proliferación de subdivisiones territoriales en forma indiscriminada conlleva indefectiblemente al afloramiento de minifundios, con el consecuente agotamiento de los recursos naturales. Una política conservacionista seria requiere inevitablemente entre otras cosas, de la preservación a ultranza de superficies adecuadas que posibiliten la rotación de cultivos.

La propiedad privada no es absoluta, el titular registral de los predios rústicos no puede degradarlos, por el contrario, existen límites y restricciones al dominio que se imponen en pos de garantizar un interés social superior, cual es el de asegurar una producción agraria sustentable en el tiempo y conservacionista en materia de uso y manejo de los suelos.

El otro de los proyectos mencionados, elevado por el Poder Ejecutivo provincial y con media sanción del Senado provincial, es a pesar de cualquier reserva u objeción que se le formule, un proyecto regulatorio de la unidad económica agraria, ajustándose al sentido y espíritu de nuestro Código Civil y a las corrientes legislativas más modernas.

En efecto, dicho proyecto de ley pretende garantizar producciones agropecuarias sustentables y conservacionistas, aunque deja librada a la reglamentación el método para precisar la unidad económica agraria, estableciendo sólo que el mismo deberá contemplar técnicas de producción sustentable teniendo en cuenta los recursos productivos, las actividades, los rendimientos promedios, los precios de insumos y productos, la estructura de capital y la estabilidad de la empresa agraria.

Si bien conserva el criterio de superficies mínimas en distintas zonas agroeconómicas, incorpora novedades auspiciosas respecto a la conformación de la unidad económica agraria, posibilitando la constitución de la misma con una o más parcelas linderas o no (lo que se conoce como unidad económica discontinua), así como la aceptación de actividades no corrientes para su determinación, siempre que se demuestre su factibilidad técnica y económica, mediante proyectos de inversión realizados sobre modelos probados, estables y perdurables.

La discusión está planteada, mas no acabada. Un abanico de propuestas se debaten en estos días. Nuestros legisladores provinciales tienen la posibilidad de avalar con responsabilidad proyectos que avancen en la preservación de la unidad económica agraria. Instituto que viene a asegurar la explotación racional de los suelos y el desarrollo sustentable para generaciones futuras de santafesinos.

(*) Abogadas especialistas en derecho agropecuario