Entrevista al economista Martim Smolka

Plusvalías urbanas, una nueva fórmula para recaudar más

El investigador brasileño analiza cómo la inversión pública en obras y servicios aumenta el valor de la tierra

Patricia Martino / La Capital

El paquete de obras de infraestructura que se desarrolla en la ciudad, tanto públicas como privadas, genera un impacto importante sobre los vecinos de cada lugar. Con sueldos que perdieron con la devaluación, la suba de tasas e impuestos para recaudar más resulta hoy por hoy de difícil aplicabilidad. De allí surgen fórmulas alternativas para gravar más en forma selectiva, recurriendo al concepto de plusvalías urbanas.

"La idea es recuperar los valores que las inversiones públicas producen en las propiedades de los privados para redistribuirlos en otras áreas. En general la revalorización de las tierras resulta de las obras que se hacen afuera y no de lo que genera el propio individuo", explicó el experto internacional en políticas de suelo, Martim Smolka.

El economista e investigador del Instituto Lincoln de Políticas de Suelo de Cambridge, Estados Unidos, visitó Rosario para brindar una conferencia sobre "Instrumentos de recuperación de plusvalías urbanas: lecciones derivadas de la experiencia internacional y recomendaciones para la ciudad de Rosario".

Smolka se dedica al estudio de los mercados de tierras, políticas de suelo y su relación con la pobreza. En el marco del Programa Rosario Hábitat, dependiente del Servicio Público de la Vivienda, el investigador llegó a la ciudad para determinar el valor agregado por la inversión pública municipal al valor de la tierra. La Municipalidad de Rosario tiene como objetivo recuperar esa plusvalía, vía contribuciones de mejoras, para engrosar el erario público.

El analista, nacido en Brasil, contó su experiencia internacional a La Capital y explicó cuáles deben ser los instrumentos para recuperar las plusvalías urbanas.

-¿En qué consiste la recuperación de plusvalías urbanas?

-Se trata de una política que intenta promover plusvalías o donde hay mejor capacidad de pago de la gente trasferirla a otras áreas. Un poco la política de Robin Hood. Toda ciudad es así de alguna manera, por lo menos donde existe la preocupación social de las autoridades hacia algún tipo de redistribución. La idea es recuperar los valores que las inversiones públicas o de inversionistas privados producen a favor de los vecinos.

Los incrementos de valores producidos por el propio individuo son ínfimos, no hay nada que el propietario pueda hacer para revalorizar su propiedad. En general la revalorización de la tierra resulta de las obras que se hacen fuera de la casa. Por ejemplo, mañana viene la artista más conocida de Argentina, por ejemplo Susana Giménez y compra un terreno al lado del de mi casa mi propiedad se revaloriza.

-¿Cómo funciona el sistema cuando la inversión es privada?

-En el caso de que los privados convengan retornar a la comunidad en espacios públicos, obras, servicios, es decir, internalizar parte de esa plusvalía que el permiso de construir en esas áreas le permite apropiarse. Eso por lo general es parte de una negociación sobre todo con grandes inversores y las autoridades por el bien común. Una zona tenía un determinado uso, lo cambiamos pero parte de esa valorización tiene que devolverla a la comunidad en la forma de servicios, viviendas sociales, espacios públicos. El problema es cuando por alguna condición no se llega a un acuerdo, eso es mala negociación.

-¿Cuál es la estrategia para que la inversión pública de obras y servicios retorne al municipio?

-El instrumento ideal y que se usa habitualmente para recuperar parte de los beneficios producidos por la inversión pública es la contribución por mejoras. Se utiliza esta herramienta porque en general no tenemos un impuesto muy fuerte, si tuviéramos alícuotas altas podríamos recuperar una parte significativa con el impuesto pero esa no es la realidad. El impuesto está muy lejos de ser así, por eso hay que utilizar instrumentos más puntuales y el instrumento de contribución de mejoras es apropiado.

-¿Existen otras alternativas?

-Hay varias modalidades, la justa sería que se cobraran los beneficios y no el costo de la inversión, es decir el incremento del suelo total. Por lo general en las ciudades hay carencia en infraestructura. Este es un típico problema de América latina, somos sociedades con una tasa baja de inversión urbana y las áreas que tienen acceso a servicios son de un valor relativamente muy alto en relación a las que no tienen acceso. Cuando ponen alguna infraestructura eso revaloriza mucho más que el costo de la inversión, por lo tanto esos recursos que se generan a partir de la inversión, podrían estar autofinanciando toda la carencia de infraestructura, como no hacemos eso seguimos teniendo carencia de infraestructura.

-¿En qué aspectos se evidencia esta revalorización de la tierra?

-Por el mercado, por las transacciones corrientes. Comprás una tierra hoy que no tiene infraestructura, mañana hacen la pavimentación y la vendés tres veces más alto.

-¿Qué pasa con aquellos propietarios que no quieren o no pueden pagar por algo que no pidieron?

-El propietario de un suelo compra una propiedad y el día de mañana se la revalorizan pero no está vendiendo, ¿porqué va a pagar el beneficio? No necesitas cobrarlo inmediatamente, se puede hacer un diferimiento. Se puede gravar la propiedad con un incremento, una plusvalía generada por esa inversión y cuando la persona intente venderla ahí tendrá que pagar la diferencia. Esa sería la manera más justa para la gente que no tenga plata, no tenga ingresos o no pueda pagar por la contribución de mejoras pague cuando venda la propiedad. En el momento de venta se dice "parte de esa valorización no te pertenece".

-¿Qué obras de infraestructura le hacen falta a Rosario?

-Rosario no es distinta al 80 por ciento de las ciudades de Latinoamérica. Todas tienen problema serios de equipamiento, poca gente con acceso a infraestructura, áreas muy bien dotadas y otras que no tienen nada. En cualquier ciudad de América latina hay barrios sofisticadísimos, incluso en algunos casos mejores que en la ciudades europeas, pero al lado están las periferias en donde no ese encuentra ni un teléfono público. Donde hay servicios en general se revaloriza la zona, por eso los ricos compran y porque los ricos ocupan se consiguen mantener los servicios. Con eso se crea un mecanismo de asentamientos urbanos. En Rosario hay un criterio muy bueno de democratizar, nivelar y homogeneizar.

Smolka analiza como recuperar los beneficios de la inversión pública.