Finanzas. Los salarios devaluados son el principal freno para el crédito hipotecario

Oferta de créditos hipotecarios con tasas de un dígito

Un grupo de bancos se lanzó a ofrecer préstamos para adquisición de viviendas más baratos que los que había en la convertibilidad

Patricia Martino / La Capital

El mercado de créditos hipotecarios vuelve al campo de juego. De la misma forma que la demanda de préstamos personales aumentó en los últimos meses, los bancos esperan que la reducción de la tasa de interés lleve a este segmento a tomar ese camino. Sin embargo, el temor a tomar un crédito a largo plazo se presenta como el principal obstáculo a sortear. Los argentinos se muestran reticentes a embarcarse en la adquisición de una vivienda, sobre todo por lo devaluado que se encuentran sus salarios.

La semana pasada dos bancos privados salieron con los botines de punta. El Río y el Hipotecario comenzaron a ofrecer créditos hipotecarios a una tasa de menos del 10 por ciento. Con estas nuevas opciones se duplican las entidades financieras que se decidieron a retomar este castigado segmento y todo apunta a que en el 2004 la reactivación se complete definitivamente.

Ante la escasa posibilidad de obtener un crédito hipotecario las alternativas para adquirir una vivienda habían encontrado espacio para crecer. Así se dieron inversiones por medio de fideicomisos y un auge de la fórmula de planes de viviendas por ahorro previo. Por caso, Interplan, una compañía que desarrolla es tipo de productos, aumentó un 460 por ciento su volumen de operaciones.

Con abultada liquidez, los bancos salieron a romper el juego. Y colocar créditos les permite recuperar rentabilidad. Desde el otro lado, la demanda se volcó a otras opciones para conseguir financiación pero sabe que el mercado bancario puede ofrecerle mejores opciones, habida cuenta de que por fuera del sistema financiero las tasas suelen ser usurarias.

En créditos personales el problema ya no son las faltas de opciones, la mayoría de las entidades ya reestablecieron este tipo de financiación. También ocurrió con los prendarios o para pymes, pero con los hipotecarios las ofertas no abundan, claro que hay otros factores a tener en cuenta.

Hoy por hoy la mayor dificultad a la hora de embarcarse en una financiación para la compra o refacción de una vivienda resultan ser los magros salarios que tras la devaluación no volvieron a igualar los niveles de consumo anteriores. También hay que tener en cuenta la existencia de una amplísima franja de personas que no son sujetos de crédito porque se encuentran desempleados o trabajan en el circuito informal o ganan poco. Por consiguiente no son tantos los que podrían demandar créditos.


Oportunidad o riego
El economista Salvador Di Stéfano sostiene que los créditos hipotecarios "están llamados al fracaso" hasta que no se cambie el valor de precios relativos de las propiedades y de los salarios. A modo de ejemplo, explicó que una persona que tiene un salario de 1.500 pesos sólo puede sacar un crédito por 20 mil pesos a diez años porque la cuota del préstamo no puede superar el 20 por ciento del sueldo y con ese monto no logra adquirir una propiedad.

"Existe un divorcio entre el precio de los salarios, que se mantienen iguales que antes de la devaluación, y las propiedades, que subieron un 200 por ciento", añadió el analista.

La preocupación de los bancos pasa por encontrar la forma de generar rentabilidad. Por eso Miguel Molfino, de D&T, sostiene que los préstamos son una de las principales fuentes de ingresos de las entidades financieras y son las herramientas que van intentar recuperar. "Los bancos están intentando volver a capturar personas físicas como clientes y para eso ofrecen cuentas corrientes, tarjetas y también créditos", explicó.

El analista destacó que en los últimos meses se reactivó la toma de créditos pero por fuera del sistema bancarios, porque era lo que se encontraba disponible, pero ahora los bancos quieren volver a captar esos antigüos clientes.

Molfino observa que en el mercado hay una dispersión de tasas activas, es decir que se encuentran ofertas altas y bajas, pero considera que se trata de un problema temporario y las tasas van a estabilizarse.

Sobre la incipiente oferta de créditos hipotecarios dijo que es una buena señal para la economía, aunque hay que ver cómo evoluciona. "No creo que haya una avalancha de demanda, existen mucha desconfianza hacia los bancos", precisó. Asimismo vaticinó que para el 2004 habrá más créditos no sólo para las personas sino también para las empresas.

Sin embargo, Adrián Paván, gerente de la sucursal Rosario del Banco Hipotecario, advierte un crecimiento sostenido del número de consultas. Aunque en la entidad todavía no se concretaron operaciones, porque la puesta en vigencia de la línea es muy reciente, el ejecutivo mostró su optimismo con relación al comportamiento de la demanda.

Asimismo, Luis Acevedo, del Banco Nación, sostiene que la respuesta está siendo cada día mejor y la demanda sube poco a poco. aunque consideró difícil establecer una perspectiva futura, dijo que esta incipiente recuperación del crédito hipotecario cambia el mercado inmobiliario.

Por su parte, Daniel Fernández, gerente del Banco Río, aseguró que la entidad apuesta a ofrecer algo que prácticamente no existe en el mercado. El directivo recordó que desde la debacle económica y financiera de diciembre de 2001 la entidad no contaba con oferta de este tipo de financiación.


Las opciones
La movida la inició el Banco Nación un par de meses atrás cuando anunció con bombos y platillo el resurgimiento de sus líneas de crédito para la compra o refacción de viviendas. La novedad sorprendió a más de uno, sobre todo teniendo en cuenta que tras la devaluación este tipo de financiamiento había desaparecido del mercado.

Ahora y en menos de una semana, Banco Río y el Hipotecario lanzaron una línea de créditos hipotecarios en pesos con tasas de un dígito. El Hipotecario sacó una nueva línea en pesos, a cinco y diez años, con las tasas fijas o variables.

Para un préstamo de cinco años de plazo, la tasa será fija al 10,75 por ciento, mientras que para un crédito de hasta de diez años de plazo, la tasa será variable al 9,75 por ciento.

En cuanto al monto de financiación será hasta el 70 por ciento del valor de la propiedad y no habrá restricciones en cuanto a la cantidad máxima de dinero que se pueda solicitar.

El Banco Río, perteneciente al Grupo Santander Central Hispano, se convirtió en la primera entidad privada que lanzó una línea de créditos hipotecarios luego de la crisis de 2001 que permite acceder al préstamo a 10 años con una tasa variable en pesos menor a un dígito. La oferta también incluye opciones en pesos con tasas fijas y variables con plazos que llegan hasta los quince años.

La entidad que preside Enrique Cristofani ahora cuenta con su "Superhipoteca", que permitirá a sus clientes acceder a créditos hipotecarios a 10 años con una tasa variable en pesos del 9,95 por ciento anual.

También existen créditos a tasa variable hasta quince años, con tasas de interés de hasta el 10,95 por ciento, que se ajustarán trimestralmente de acuerdo a la variación de la tasa de encuesta de plazo fijo del Banco Central.

La amortización podrá hacerse por medio de los sistemas alemán o francés, y se financiará hasta el 70 por ciento del valor de la propiedad para compra o construcción, y hasta el 40 por ciento para refacciones.

Los requisitos de ingresos son los siguientes: ingresos mínimos comprobables de 2.000 pesos mensuales (grupo familiar) y 1.500 pesos para clientes que acreditan sueldo en Banco Río. Relación cuota ingreso del 25 por ciento, hasta 2.500 pesos de ingresos y del 30 por ciento para ingresos superiores a 2.500 pesos.


Cancelar viejos préstamos
Ambas entidades consideran que esta puede ser una oportunidad para cancelar antigüos créditos indexados por Coeficiente de Variación Salarial (CVS), vigente hasta abril próximo, o por Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER). Sin embargo, desde otros bancos aseguran que hay que afinar números y contar bien cuanto suma el costo financiero total.

Por su parte, el Banco Nación presenta una nueva generación de créditos hipotecarios para la vivienda, con financiación en pesos a a plazos de 3 a 15 años y una tasa de interés variable del 14,75 por ciento.

La financiación puede ser destinada tanto para la compra como para la refacción de viviendas. En el primer caso el monto máximo será hasta 120 mil pesos y en el segundo hasta 50 mil pesos. La forma de pago es mediante el sistema francés y se permite la cancelación anticipada de cuotas en cualquier momento y sin gasto alguno.

Además, en recientes declaraciones públicas la presidenta del Nación anticipó que a principio del mes que viene lanzará una línea de créditos hipotecarios a tasa fija.

El Banco Credicoop también cuenta con una línea de este tipo y ofrece un plazo de 12 a 72 meses con una tasa de 16 por ciento variable. El monto máximo es hasta 100 mil pesos y se puede financiar hasta el 60 por ciento del inmueble. No obstante, desde la entidad advirtieron que están discutiendo la mejorar algunas condiciones porque notaron mejoras en ciertos indicadores económicos y también para hacerle frente a la competencia.

Una nueva oportunidad para obtener créditos.