El precio de los alquileres no puede revertir un retraso del 60 por ciento

Quienes compran viviendas lo hacen impulsados por tener una inversión segura y no una renta. Eso achica la oferta

Los precios de venta de inmuebles residenciales se mantuvieron estables durante los ocho meses del presente año, de acuerdo a un relevamiento del departamento de investigaciones económicas del Centro de Estudios Políticos Estratégicos Americanos (Cepea), que evalúa en forma sistematizada el comportamiento de las unidades de uno y dos dormitorios en Rosario. Lo mismo ocurre con las locaciones, que no pueden recuperar un retraso del 60 por ciento con relación a los costos de las propiedades desde la devaluación.

En otras palabras, no existe una tendencia creciente, como así tampoco a la baja de los precios de venta. Las pequeñas fluctuaciones, más allá de las fuerzas del mercado que intervienen, pueden justificarse por variaciones cualitativas en los inmuebles tomados como referencia en las muestras seleccionadas mensualmente por la investigación.

En lo que respecta a los precios de locación, tampoco se registran variaciones significativas durante el 2003. Ahora bien, vale aquí hacer una aclaración adicional derivada de que los contratos de locación implican un compromiso de largo plazo (los alquileres de inmuebles residenciales tienen una vigencia mínima de dos años, de acuerdo a lo normativa vigente).

En tal sentido, el relevamiento de precios de locación efectuado por el equipo que dirige el economista Cristian Módolo no refiere a los montos sufragados por los inquilinos en virtud de contratos de locación celebrados en el pasado. Contrariamente, el objeto de análisis de la investigación radica en el precio de locación al que los propietarios están dispuestos a ofrecer sus inmuebles en alquiler en la actualidad.

En ese marco, la estabilidad de los precios de los alquileres denota un mercado que no logra despegar, con un exceso de oferta que permite que los valores de locación no reflejen aún el incremento de precios evidenciado en la economía en su conjunto (más del 40% de aumento en el Indice de Precios al Consumidor entre enero de 2002 y agosto de 2003).

Más allá del rezago que evidencian los alquileres respecto del nivel general de precios de la economía, lo que resulta aún más relevante es la caída que muestra la relación entre el precio de locación y el precio de venta de los inmuebles.

Esa caída resulta concomitante con el aumento en el precio de venta de los inmuebles, efecto esperado a partir de la referida estabilidad registrada por los valores locativos. El gráfico pone de manifiesto ese comportamiento, y se puede ver la relación entre el precio de locación y el de venta representa, durante los últimos meses, poco más de un 60% de la correspondiente al mes de diciembre de 2001.

Es decir, la relación entre el flujo mensual generado por una propiedad entregada en alquiler (precio de locación) y el valor de la propiedad (precio de venta), disminuyó al 61% de la que podía obtenerse previo a la devaluación del peso a inicios de 2002.


Inversión con escaso riesgo
En caso de persistir esta baja relación, se puede avizorar que aquellos inversores que opten por la "inversión en ladrillos" lo harán motivados por el escaso riesgo asociado a este tipo de asignación de recursos, pero esta decisión no estará motivada en la rentabilidad que ofrece el sector.

O sea, la demanda de inmuebles con fines de inversión y no para vivienda familiar está motorizada en la búsqueda de un activo que otorgue certeza al patrimonio, evitando el alto grado de exposición que manifiestan los activos financieros luego de la crisis desatada a finales de 2001.

En tal sentido, se ve al sector como una inversión segura y estable, sin un riesgo en referencia a la confiscatoriedad del inmueble por parte del sector público, estando aún muy fresco en la memoria de los argentinos sucesos como el corralito y el corralón que significaron importantes pérdidas para los inversores financieros.

Para poder proyectar la demanda futura de bienes inmuebles en carácter de inversiones será necesario evaluar con precisión los principales elementos determinantes de la confianza generada por asignaciones alternativas de los ahorros, sostiene el informe del Cepea.

"Posiblemente, post acuerdo con el Fondo Monetario Internacional, una exitosa renegociación de los compromisos del gobierno en materia de deuda pública puede generar un retorno del crédito en la economía nacional, lo cual favorecerá la demanda de inmuebles para consumo, vía crédito hipotecario, en desmedro de la demanda para inversión.