"Luego de sentir intensamente los efectos de la devaluación cambiaria, el mercado inmobiliario se encuentra actualmente retomando a paso firme los niveles de operaciones propios de contextos más estables". Así se desprende de "la evolución positiva que puede observarse en el volumen de transacciones registradas en los primeros meses del año en su comparación con el año anterior", indica un informe elaborado por el Centro de Estudios Políticos Estratégicos Americanos (Cepea). El trabajo analiza el comportamiento del mercado de compra-venta de inmuebles residenciales de la ciudad de Rosario.
Según la investigación, el mercado inmobiliario rosarino registra en los primeros dos meses del presente año un proceso de reactivación. En particular, la comparación de las cifras arroja un incremento de casi el 60% para el primer bimestre de 2003 respecto de igual período del año 2002. Sin embargo, aun así el nivel de operaciones registradas durante el primer bimestre del año en curso resulta un 35% inferior a la observada en igual período de 2001.
En tal sentido, las estadísticas permiten inferir una tendencia del mercado hacia la recuperación de los niveles de actividad, luego de padecer con fuerte intensidad los efectos del proceso devaluatorio acaecido durante el primer semestre de 2002.
Financiamiento de la vivienda
El crédito hipotecario virtualmente ha desaparecido como mecanismo de financiamiento de las operaciones de compra-venta de inmuebles residenciales de Rosario. El estudio indica que ese punto "resulta significativo, siendo que las características que presenta la vivienda hacen sumamente difícil el acceso a la misma en ausencia de una adecuada ingeniería financiera que permita diferir en el tiempo el costo de su financiamiento".
El escenario posdevaluatorio dio lugar a una realidad financiera en el país que obligó a sustituir el mecanismo de financiamiento vigente durante los años de la convertibilidad, reemplazándolas por esquemas alternativos. Durante 2002 se vio casi totalmente eliminada la tradicional forma de movilización de recursos financieros para la vivienda a través de la intermediación financiera, motivando el surgimiento de alternativas exploradas en otros períodos de la historia económica nacional.
Así, por ejemplo, vale recordar la experiencia del período pre-convertibilidad, cuando reinaban contextos inflacionarios que impedían al sector bancario asumir riesgos de largo plazo al hundir fondos para operaciones hipotecarias. En ese escenario, el mercado inmobiliario tomó una herramienta propia del mercado automotor, conocida habitualmente como "Ahorro previo".
Actualmente es necesario adecuar la legislación para facilitar el renacimiento de este mecanismo de financiamiento, lo que surgirá como una necesidad imperante en caso de persistir por mucho tiempo las actuales dificultades del sistema financiero para canalizar adecuadamente recursos para la compra de viviendas.
Durante el primer bimestre de 2003, el número de operaciones hipotecarias fue un 64% inferior a las observadas en el mismo período de 2002, significando a su vez una caída de casi el 96% en su comparación con el primer bimestre de 2001.
El número de operaciones
Otra forma de cuantificar este proceso es comparando el número de operaciones hipotecarias con el total de operaciones de venta. Así, durante los dos primeros meses de 2001, más del 40% de las operaciones de compra-venta de inmuebles encontraban en el crédito hipotecario el mecanismo apropiado para financiar total o parcialmente el costo de las mismas, en tanto en el presente año dicho relación apenas asciende al 2,8%.
Como consecuencia directa de la ausencia del crédito hipotecario, es de esperar que se incremente la demanda sobre el mercado locativo. Así, las dificultades que la carencia de financiamiento implica para la adquisición de viviendas habrá de motorizar la demanda de inmuebles para alquilar.
Este efecto, que aún no se ha mostrado con total intensidad, derivará en una creciente importancia del mercado de locación en comparación con el volumen de operaciones registrado por este mercado durante los últimos años.
El comportamiento de la oferta
Conjuntamente con la recuperación del número de operaciones de compra-venta registradas, puede notarse que el mercado está retomando los niveles de oferta de que disponía en los meses previos a la devaluación.
En tal sentido, se puede afirmar que los propietarios lentamente van regresando sus inmuebles al mercado, luego de la fuerte contracción que sufrió la oferta después de la devaluación de enero de 2002.
El estudio destaca que la oferta de departamentos de un dormitorio alcanzó el pasado mes de abril un 70,19% de la registrada en el año 2001, significando así una caída de casi el 30%. Sin embargo, la tendencia resulta creciente, mostrando un aumento del 32% respecto de la oferta observada en el pasado mes de enero, y de más del 50% si la comparación se hace respecto del mes de abril de 2002.
En tanto, para el caso de las unidades habitacionales de dos dormitorios, la oferta observada durante el mes de abril de 2003 fue un 32,5% inferior a la registrada durante el año 2001. Sin embargo, ello significó un aumento del 14% al compararlo con enero de 2003 y del 35% al hacerlo con los niveles de oferta del mes de abril de 2002.
La Ciudad
