Desde inicios del año 2002 la economía argentina fue escenario de profundas transformaciones en su lógica de funcionamiento. Se produjeron significativos cambios en la distribución del ingreso entre los diversos sectores económicos y además se registró una considerable mutación en los destinos de los fondos excedentes disponibles por las familias y empresas, siendo que muchas actividades que anteriormente habían sido las preferidas por los agentes económicos dejaron de ser atractivas asignaciones de los ahorros. Así fue que emergieron con cierta fuerza formas alternativas de inversión. En esta línea, la colocación de los ahorros en el sector inmobiliario despertó particular interés para quienes disponían de un considerable monto para invertir.
Una evaluación de la rentabilidad de la inversión inmobiliaria en comparación con formas alternativas de canalización de los ahorros, destaca las ventajas relativas que evidenció la primera al considerar el período 2001-2002. El mejor comportamiento se evidenció en el precio medio de los inmuebles (de acuerdo al Indice de Precios del Mercado Inmobiliario de Rosario que elabora el Cepea) respecto del valor de las acciones de las empresas cotizantes en el mercado de valores.
Otro foco para el análisis pasa por el grado de liquidez del instrumento de inversión escogido, entendido como la capacidad que posee un activo de convertirse rápidamente en dinero sin perder apenas valor.
La teoría económica prevé, a través de lo que se denomina "hipótesis de preferencia de liquidez", que los inversores valoran la liquidez, por lo que se les debe recompensar con una mayor rentabilidad por aceptar activos menos líquidos. En otras palabras, para dos activos que tengan igual nivel de riesgo asociado, un individuo sólo aceptará el bien menos líquido en tanto el mismo posea una mayor rentabilidad esperada.
Inversión en inmuebles residenciales
Con el propósito de obtener una aproximación indirecta del grado de liquidez que manifiesta en la actual coyuntura económica la inversión en inmuebles residenciales (departamentos de uno y dos dormitorios específicamente), se optó por evaluar la dificultad evidenciada para poder vender una propiedad, tomando como variable de la misma el tiempo de permanencia del inmueble en el mercado.
En tal sentido, se tomó una muestra representativa de inmuebles que se comenzaron a ofrecer activamente en el mercado en el pasado mes de octubre, y se procedió a efectuar un minucioso seguimiento de su comportamiento.
Resulta claro que los inmuebles seleccionados manifestaron una corta estadía en el mercado, logrando una relativamente rápida comercialización. En otras palabras, el mercado inmobiliario urbano residencial de la ciudad de Rosario está en la actual coyuntura atravesando un período de elevada liquidez, sin evidenciar significativas dificultades para poder combinar las expectativas de oferentes con las propias de los potenciales compradores.
Cabe consignar que este resultado está influenciado por el escaso número de inmuebles que se encuentran a la venta en el mercado. La oferta aún se sitúa en niveles que no superan el 65% de la registrada a finales del año 2001, es decir, sosteniendo una caída superior al 35% respecto de dicho período.
Oportunidad y riesgo
Es de esperar que, con el nivel de demanda existente en la actualidad, si el mercado recobra los volúmenes de oferta propios de otra época se incremente el período de permanencia media de los inmuebles. Sin embargo, hay algunos aspectos metodológicos que deben ser debidamente puestos en conocimiento para evitar una incorrecta interpretación de la información mostrada. En particular, merece destacarse:
* Al número de días promedio mencionado se le debe adicionar el tiempo transcurrido entre que se inicia la negociación con el potencial comprador y la fecha de efectivo cierre de la operación.
* En el estudio se deja de lado la cuantificación del margen de regateo que se observó en las operaciones realizadas. Por lo tanto, no se releva la magnitud de la reducción que el oferente acepta respecto del precio al que inicialmente ingresó el inmueble al mercado.
Resulta claro que ambas variables (período de permanencia y margen de regateo) actúan simultáneamente y se hallan inversamente relacionadas. De esta forma, cuanto mayor sea el porcentaje que el oferente esté dispuesto a sacrificar respecto del valor de su propiedad (mayor margen de regateo) menor será el tiempo que deberá permanecer en el mercado para poder comercializar su inmueble (menor período de permanencia), y viceversa.
La importancia de las mejoras
El estudio realizado permitió identificar la importancia que el mercado asigna al buen estado de la unidad. Se pudo observar que, en términos generales, las unidades en mal estado demoran más tiempo en venderse que los inmuebles con un adecuado mantenimiento. Esto característica, en muchas oportunidades no es tenido debidamente en cuenta por los propietarios, motivando decisiones económicas equivocadas.
Esto es así debido a que la extensión del período de permanencia involucra importantes costos. En primer lugar, y en forma más visible, está el gasto que devenga la propiedad de un departamento en términos de expensas (gastos centrales), impuestos, servicios, etc. Pero además, existen otras erogaciones que muchas veces son menos visibles que se derivan de la demora en disponer los fondos que se generan a partir de la venta, involucrando esto un significativo costo financiero y el consabido tiempo para re invertir o disponer del efectivo.
Una adecuada evaluación del total de costos que implica cerrar una operación inmobiliaria de esta magnitud, asociados al alargamiento del período de permanencia de un inmueble en el mercado lleva a que, en muchos casos, resulte recomendable para el propietario invertir en adecuar su departamento en un estilo de mejoras o modernidad arquitectónica para llegar al mercado con una unidad en buen estado de mantenimiento y que pueda ofrecerse con un valor agregado adicional.
(*) Integrantes del departamento de investigaciones económicas del Cepea
La Ciudad
