El mercado inmobiliario local atraviesa un amesetamiento en su ritmo de operación. Una vez superado el fuerte impacto generado por la devaluación, el sector avanzó progresivamente hacia un escenario más tranquilo. Así lo asegura un estudio sectorial realizado por el Cepea, el instituto de investigación que dirige el economista Cristian Módolo. El análisis concluye que el escenario actual es muy bueno para el sector de la construcción en términos de rentabilidad, debido a que tras la modificación del tipo de cambio los precios del sector inmobiliario acusaron incrementos muy superiores al registrado por los costos de la construcción.
Según el trabajo, la nueva realidad monetaria por la que atraviesa el país desde comienzos de año obliga a replantear el esquema de interpretación del comportamiento de los agentes económicos intervinientes en el sector. Así, en un escenario en el que reina la incertidumbre, hay algunos elementos que permiten caracterizar al mercado:
u La fijación de precios a las propiedades (comúnmente denominada tasación) adquirió mayor complejidad, obligando a estudiar minuciosamente las características propias de cada inmueble y evaluar cómo el mismo se posiciona frente a la nueva realidad del sector. Cada bien inmueble es único y, consecuentemente, el impacto esperado de la devaluación sobre distintos tipos de inmuebles, será diferente.
u El nuevo contexto macroeconómico ha motivado una variación en la composición relativa de la demanda. La capacidad de ahorro de la economía ha sufrido modificaciones y con ello emergen nuevos tipos de compradores y nuevos tipos de demandas o solicitudes. Así, ciertos inmuebles pierden valoración relativa respecto de otros.
En ese sentido, las estadísticas elaboradas por el Cepea, a partir de una muestra de las unidades habitacionales de uno y dos dormitorios localizadas en el área central de la ciudad delimitada por bulevar Oroño, avenida Pellegrini y el río, revelan que los precios del mercado inmobiliario local han mostrado en los últimos meses un comportamiento que acompañó a la evolución del tipo de cambio. En este sentido, con propietarios que prefieren fijar el precio de sus inmuebles en la moneda estadounidense, la leve apreciación de la moneda nacional observada en el último bimestre motivó una pequeña disminución del valor medio en pesos del precio al que se ofrecen las propiedades.
Concretamente, esa caída alcanza al 3% para los departamentos de un dormitorio al comparar el nivel de precios medios del mes de noviembre respecto al mes de agosto, y un porcentaje levemente superior para el caso de las unidades de dos dormitorios.
La evolución
Tomando como base al año 2001, la relación entre los precios y los costos muestra una tendencia creciente hasta el mes de julio, en tanto el precio de las propiedades inmuebles creció con rapidez con posterioridad a la devaluación, mientras que los costos muestran un acompañamiento más rezagado del valor de la moneda estadounidense.
Si bien esta relación da cuenta una pequeña caída en los últimos meses, no resulta significativa y encuentra como principal justificación el estancamiento en el precio de los inmuebles a partir de la estabilización cambiaria desde mediados de año.
En la conformación del Indice del Costo de la Construcción (ICC), la mano de obra tiene una ponderación del 45,6%, en tanto los materiales participan con un 46% y los gastos generales lo hacen con el restante 8,4%. En tal sentido, el moderado incremento observado por el ICC es atribuible principalmente al escaso traslado de la inflación a los salarios.
En síntesis, puede notarse aún un notorio incremento en la relación entre los precios y los costos, manifestando con total claridad el fuerte estímulo que esto constituye para el sector de la construcción.
Cabe mencionar, sin embargo, que persisten simultáneamente algunos factores que actúan en detrimento de dicha actividad, fundamentalmente asociados a la falta de crédito bancario y comercial.
Las perspectivas
La proyección de un escenario futuro del sector resulta sumamente complejo, a partir de la multiplicidad de factores que intervienen en las decisiones de oferta y demanda de inmuebles por parte de los agentes intervinientes en el mercado.
Sin embargo, hay ciertos elementos objetivos que merecen ser destacados y cuya consideración resulta de trascendental importancia a los efectos de poder tener una idea más acabada de lo que puede esperarse en el mediano plazo en el mercado inmobiliario. Entre tales elementos, el estudio enfatiza que se deberá prestar particular atención a:
* El gobierno nacional permitió la posibilidad de aplicar los Boden 2012 para la adquisición de viviendas por construirse. Esta medida, que excluye la compra de inmuebles a estrenar o usados, es de esperar que se constituya como un estímulo a la actividad de la construcción, motivando de ese modo un incremento de la oferta inmobiliaria de cara al futuro, cuya razón última no está dada por el deseo de los agentes de construir, sino por la búsqueda de un mecanismo de canalizar los ahorros familiares así constituidos.
* Se prolonga la discusión legislativa respecto del tratamiento a efectuar para con las propiedades inmobiliarias que, habiéndose constituido en garantías de créditos hipotecarios, están en condiciones de ser rematadas a partir del incumplimiento de los deudores. En tal sentido, hasta el momento las ejecuciones han sido postergadas. De todos modos, es de esperar que en un escenario no tan lejano se llegue a una decisión política definitiva sobre el particular. En tal caso, el mercado de compra-venta deberá absorber la sobreoferta generada a través de este mecanismo.
* Con un mercado crediticio casi inexistente, el acceso a la vivienda propia para los nuevos matrimonios resulta particularmente difícil. Así, una fuente de potencial demanda en el mercado de compra-venta como lo es la composición de nuevos hogares, es de esperar que se vea significativamente reducida, generando un traspaso de demanda hacia el mercado de locación. Este efecto, que aún no se ha notado en toda su plenitud, se espera que se manifieste con total intensidad en el mediano plazo, en la medida que se vayan verificando cambios en la composición de las familias.
* La actual coyuntura refleja un inmejorable escenario para el sector de la construcción en lo que respecta a la rentabilidad de su actividad. Así, en la posdevaluación los precios del sector sufrieron un incremento marcadamente superior al registrado por los costos de la construcción, constituyéndose de tal modo en un fuerte estímulo para construir.
La Ciudad
