La devaluación, la pesificación y la inmovilización de los depósitos en el corralito financiero impactaron de pleno sobre las reglas de juego de la actividad inmobiliario de Rosario. El resultado, según lo revela una investigación privada, es un franco achicamiento del mercado, por la disminución tanto de la oferta como la demanda de inmuebles para la venta. De todos modos, se observa una recuperación parcial de los precios de venta -sostenida aún durante los últimos meses con paridad cambiaria estable- y se prevé que la misma tendencia se mantendrá de aquí en más, con expectativas de una recomposición del 10 al 20 por ciento.
El informe, elaborado por el departamento de Economía del Centro Estudios Políticos y Estratégicos Americanos (Cepea), plantea que las reglas de juego del sector se modificaron sustancialmente y hacen falta nuevos esquemas de análisis para interpretar la evolución de los precios de venta y locación de las propiedades, al perder validez las explicaciones más propias de un contexto de estabilidad económica.
La investigación se abocó al análisis de los valores de venta y locación de los departamentos de uno y dos dormitorios del área céntrica de Rosario, en particular la zona delimitada por bulevar Oroño, avenida Pellegrini y el río. A partir de evaluar el impacto de los factores macroeconómicos sobre la actividad inmobiliaria, el Cepea destaca las principales tendencias que se afirmaron en el escenario posdevaluación:
* Existe una retracción de la oferta de inmuebles para la venta, lo que manifiesta la decisión de los propietarios de conservar los departamentos como "reserva" del valor real de su riqueza, atento a que el dinero perdió este rol.
* Se observa una disminución en la presión de la demanda sobre el mercado de compra venta, a consecuencia de la virtual desaparición del crédito hipotecario y, simultáneamente, del creciente deterioro del nivel de actividad económica.
* El valor de venta de los departamentos registra un acompañamiento incompleto y a la vez rezagado del proceso de depreciación de la moneda nacional respecto del dólar estadounidense. El valor en pesos de los inmuebles creció en forma constante desde enero del corriente año hasta la fecha pero a un ritmo inferior al incremento verificado por el tipo de cambio, lo cual implicó una continua disminución de su valor en dólares.
Cabe destacar que una vez alcanzada una suerte de estabilidad cambiaria entre mediados de los meses de junio y julio, el valor en pesos de las propiedades continuó su espiral ascendente, recuperando parcialmente sus precios en dólares.
El valor de locación de los inmuebles, en pesos, no acusó el impacto del proceso depreciatorio, lo cual remite al impacto de las normativas vigentes sobre este tipo de operaciones, a partir de la pesificación y la instrumentación de coeficientes de ajustes, el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), y de las regulaciones para dirimir sus conflictos las partes involucradas en contratos locativos celebrados bajo vigencia de la ley de convertibilidad. El decreto 762/2002 exceptuó de la aplicación del CER reemplazándolo por el CVS a inmuebles cuyo locatario fuere una persona física y/o su destino ser vivienda única y de ocupación permanente, en tanto que los nuevos contratos y renovaciones serán libremente pactados por las partes.
En este contexto de elevada inestabilidad y fuerte incertidumbre, con reglas legales que impiden la incorporación de cláusulas de reajuste en los convenios, los potenciales inquilinos se niegan a firmar contratos nominados en dólares motivados por la imprevisibilidad de la magnitud de los compromisos que ello implicaría, en tanto que los propietarios evitan contrataciones en pesos que puedan significar una erosión adicional en sus rentas reales ante una eventual profundización del proceso inflacionario.
De todos modos, se han encontrado algunas soluciones alternativas, ante la necesidad real de los participantes del mercado. Las opciones más usuales son: \* Alquileres progresivos (escalonados), calculados en base a una proyección a futuro de los niveles inflacionarios.
* La adopción de parámetros razonables, como puede ser el precio de los combustibles, como referencia del valor locativo, lo cual pone de manifiesto que el dinero pierde su función de constituirse como unidad de medida.
También cabe destacar que se vieron notablemente reducidas la relación existente entre valores de locación y valores de venta, lo cual sugiere la necesidad de interpretar de un modo diferente la demanda respecto de lo que acontecía en períodos de estabilidad.
Cómo cambió la demanda \En la actualidad, la demanda de departamentos se funda en dos factores movilizadores: \* El deseo de emplear el inmueble como vivienda familiar (bien de uso).
* La inquietud por deseo de mantener el valor real de su riqueza (instrumento de ahorro).
Antes de la devaluación, la demanda de departamentos se orientaba en ciertos casos a la satisfacción de las necesidades de vivienda de la población, pero también actuaba la búsqueda de una inversión que permitiera generar una renta permanente. Esto ahora parece virtualmente haberse disipado, dada la paupérrima rentabilidad que refleja la actividad de locación en el actual contexto.
Los investigadores del Cepea pronostican que esa tendencia a recuperar los valores en dólares se mantendrá si continúa la calma en el mercado de cambios. "A partir del escenario descripto, es de esperar que en la medida que el país logre mantener la estabilidad cambiaria de los últimos dos meses, el valor de venta de los bienes inmuebles vaya recuperando lentamente su cotización en dólares pre-devaluación, pudiendo preverse un crecimiento de entre el 10 y 20 por ciento para los próximos meses".
En lo que hace a los alquileres, prevén que los valores de locación de los departamentos evolucionarán a partir las regulaciones estatales que se instrumenten en la actividad, dirigida hacia los nuevos contratos. De todos modos, advierten que el precio de las locaciones "difícilmente podrán convalidar el proceso inflacionario acumulado, a raíz de las dificultades que ello implicaría para los actuales y futuros inquilinos".
La Ciudad
