El levantamiento de la exención en el IVA a la locación de inmuebles, traerá inexorablemente un sinnúmero de situaciones conflictivas fruto de distinta interpretación entre la administración, los contribuyentes y los asesores impositivos producto de las particularidades de los contratos, -sobre todo de los que se hayan en vigencia- las cuales se irán aclarando con el tiempo.
Lo dicho, es al margen de que personalmente considere como un desacierto el gravar la locación de inmuebles ya que de este modo el Estado se entromete en un contrato de tracto sucesivo de la importancia, utilidad y por ende habitualidad como es la locación que supieron diagramar los romanos para nuestro beneficio.
Cómo se aplica
El umbral de los 1.500 pesos que establece el nuevo artículo Nº 38 del reglamento a la ley del IVA modificado por el decreto 616/2001 debe interpretárselo por cada contrato en los cuales exista una unidad, un locatario y el alquiler mensual sea superior.
Es decir, si el locatario tiene varios inmuebles alquilados aún al mismo locador, pero unidades distintas, estarán gravados solamente aquellos cuyo precio sea superior a los 1.500 pesos. No se sumarán los precios sino que se deberán tomar individualmente.
En el momento de determinar la unidad debe tenerse presente la configuración catastral y las características del inmueble.
Para el cálculo del precio se tomará exclusivamente el alquiler puro con sus complementos.
De esto deben excluirse las obligaciones que siendo propias del locador, como impuestos, tasas y gastos de mantenimiento haya tomado el locatario a su cargo.
La ley recepta la costumbre actual que indica que estos gastos los acepta el locatario, contrariando el artículo 41 inciso de la ley de ganancias que impone el criterio contrario.
Valores complementarios
Como complemento del precio debe considerarse lo percibido en concepto de "llave" que si es abonado al inicio deberá dividirse por el importe de mensualidades previstas y agregársele a los correspondientes períodos.
También debe considerarse complemento del precio las mejoras -no indemnizables por daños ocasionados- que ha tomado a su cargo el locatario del inmueble, las cuales deben evaluarse a la fecha de entrega en devolución del inmueble alquilado y en ese momento se deberá abonar la parte correspondiente al IVA, en el caso de corresponder.
Considero, asimismo que las bonificaciones deben disminuirse del precio que debe ser realmente abonado.
Cuando se contrate que parte del precio surgirá de un porcentaje en la recaudación del negocio que funcione en el inmueble, ello también deberá tenerse presente a la hora de liquidar el correspondiente impuesto.
(*) Abogado
La Ciudad
