Diputados justicialistas proponen eliminar trabas a la subdivisión de predios rurales

En pedacitos, la tierra también vale

Un proyecto de ley presentado a la Legislatura provincial por un grupo de diputados justicialistas propone liberar la subdivisión de los inmuebles rurales, hoy limitada por una norma que impone una superficie mínima indivisible. La iniciativa, elaborada luego de recoger un amplio número de opiniones de entidades agrarias y colegios profesionales, apunta a frenar el crecimiento de las propiedades en condominio, hecho al que consideran como un factor de conflictos, desinversión y concentración en el sector agropecuario.

El proyecto que impulsan los diputados Jorge Lagna y Laura Venesia, entre otros, modifica la definición de la unidad económica agraria, considerándola como toda parcela rural que "independientemente de su superficie" permite al titular o los titulares del dominio "ayudar a sus necesidades y colaborar en el desarrollo favorable de la explotación rural familiar".

Para ello propone derogar la ley provincial 9319, que prohíbe subdividir los los predios rurales "cuando ello convierta en antieconómico su uso y aprovechamiento" y habilita a las autoridades de aplicación a reglamentar la superficie mínima a partir de la cual la tierra no se puede dividir.

"Ese concepto de unidad mínima, más allá de sus intenciones, quedó en desuso ya que el salto tecnológico del sector agropecuario y la capacitación del empresario agropecuario obligan a hablar de unidades tecnológicas de producción y no de superficie, amén de que es restrictivo y ridículo que el Estado imponga al hombre de campo una racionalidad que supuestamente no tendría", explicó Lagna.

Por el contrario, el legislador consideró que esta restricción tuvo un efecto contrario al declamado. "Según el último censo agropecuario, en 14 años desapareció el 26% de los establecimientos rurales en la provincia, basta pensar cuántos de estos productores hubieran podido salvar su unidad económica si lograban vender una fracción a otro productor para poder cancelar sus deudas y así poder seguir produciendo con su remanente", señaló. En ese sentido, consideró que las nuevas formas de producción en el sector, como la difusión del contratista, permiten a los productores mantener su explotación más allá de la cantidad de tierra que tienen.


Desinversión y conflicto
En todo caso, señaló Lagna, esta limitación en la disponibilidad del inmueble, provocó graves problemas a los propietarios de los condominios (propiedad de dos o más personas sobre un predio) "naturales o forzosos". Estos son:

u Desinversión, ya que la gran mayoría de los propietarios, al no poder disponer libremente de su parte, y al estar amenazada la misma por los problemas legales que pudiera tener alguno de sus condóminos, optan por no invertir, como sí lo harían si tuvieran la seguridad de que nadie los puede perjudicar.

u Atraso o directamente el no pago de los tributos correspondientes, con la caída de la recaudación fiscal que esto trae aparejado.

u Litigios entre las partes, que se traducen en insalvables conflictos familiares, y fundamentalmente en la caída del precio de la propiedad, ya que nadie quiere comprar un problema. "Por lo general se termina vendiendo mal y tarde al copropietario de mayor poder adquisitivo, que terminará imponiendo sus condiciones sobre el resto que no tiene otra opción", explicó.

Lagna consideró que este último problema "se ve cada vez más habitualmente en todos los casos en que un tercero compra una parte indivisa, siempre a menor precio de lo que valdría en condiciones normales, a alguno de los condóminos que necesita desprenderse de la suya". Posteriormente "pide la división (en la legislación nacional vigente el condominio es de división forzosa), por lo que los otros condóminos tienen que optar entre venderle al reclamante al precio que disponga o dejar que toda la propiedad vaya a remate, donde la pérdida sería todavía mayor".


Socios por obligación
Según cifras que figuran en los fundamentos del proyecto, elaboradas en base al Sistema de Información Territorial de la provincia, el 37% de las propiedades rurales de Santa Fe está en condominio y el 64% de los propietarios son condóminos.

Pero este número sería mayor en la realidad ya que "dentro de las 100.017 parcelas con un propietario, se encuentran las que son de una persona jurídica (sociedades), por lo que el porcentaje de personas físicas que está dentro de algún condominio es mayor aún". Además, en estos datos "no está manifestado todavía la cantidad de cambios que se producen por las donaciones en vida o por los fallecimientos, y que recién se verán reflejados una vez que se produzca la declaratoria de herederos correspondiente".

Como este proceso "se irá dando tanto en las propiedades que aún tienen un solo propietario como en las que ya están en condominio, se irán formando cada vez más condominios dentro de otros irresueltos, tornando inevitablemente esta situación en algo aún más insostenible y explosivo de lo que es hoy", se enfatiza en el proyecto.

La iniciativa de los legisladores, que se debate en la comisión de Agricultura de la Cámara de Diputados, elimina las restricciones a la subdivisión de la tierra aunque deja al Poder Ejecutivo la posibilidad de determinar una superficie mínima sobre tierras fiscales o en terrenos a adquirir por el Estado.

Establece además que el Ministerio de Hacienda, por intermedio del servicio de Catastro e Información Territorial determinará los requisitos que deberán cumplir los planos de mensura y subdivisiones que resulten de la aplicación de la ley, pone en cabeza de los profesionales de la agrimensura la responsabilidad de los actos de mensura y subdivisiones derivados de la ley y establece como requisito el visado del municipio o comuna.

La iniciativa contempla también la creación de un fondo de "estímulo al desarrollo sustentable" administrado por el Ministerio de la Producción. Los recursos se conformarán con parte de la recaudación proveniente de la ley de sellos a las operaciones inmobiliarias rurales "que se produzcan a partir de la vigencia de la presente ley".

Este mecanismo recaudatorio parte de la certeza de los diputados respecto de que la posibilidad de dividir las propiedades rurales sin superficie mínima generará un aumento en las operaciones inmobiliarias que se encuentran gravadas por el impuesto a los sellos.

El proyecto seguramente será motivo de negociaciones dentro de la Legislatura, no sólo por las aristas que pueden resultar polémicas, ya que se está avanzando sobre una normativa casi tradicional, sino porque al mismo tiempo en el Senado se debaten los cambios al Código Rural de la provincia, en la que se fijan superficies mínimas en la definición de la unidad de producción agropecuaria.