El Congreso de la la Nación, a través de la ley 25.628 sancionada hace pocos días, puso límites a la responsabilidad de los fiadores en materia de contrato de locaciones. "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación", dice la nueva norma. En este aspecto, los abogados Fabio y Andrea Rodríguez Falguera se han referido al nuevo artículo 1582 bis incorporado al Código Civil Argentino a través de la ley aprobada por el Congreso, que señala textualmente: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación, salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación una vez concluido éste. Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original".Los profesionales sostuvieron que "la ley cubre una necesidad real en la cuestión fianza que ha originado divergentes interpretaciones tanto en doctrina como en jurisprudencia, llenando la laguna existente en la codificación existente".
Añadieron que es regla para el intérprete, juzgador o jurista respetar el principio que rige en la obligaciones voluntarias según el cual sólo pueden verse sujetadas las partes con su consentimiento, nunca sin él y menos aún contra él.
Tras indicar que la nueva norma sigue y respeta este principio al sostener que la obligación del fiador cesa al vencimiento del plazo por el cual se contrató la locación, recuerdan no obstante que en el primer párrafo del artículo se aclara que ello es así "salvo (la responsabilidad) que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado".
-¿Cómo debe interpretarse este párrafo?
-Esta salvedad o excepción hace subsistir la responsabilidad del fiador aun habiendo vencido el plazo por el cual se contrató la locación, cuando el locador ha sido diligente y ha reclamado la restitución del inmueble ocupado en tiempo y forma. De no mediar una voluntad restitutoria expresa no debería mantenerse la férrea sujeción del fiador a un ciclo concluido.
-¿Quiere decir que si se mantiene el reclamo del locador habrá garantía?
-Si se mantiene el supuesto reclamatorio del locador entonces habrá garantía para el cobro de la cláusula penal o multa convencional previstas contractualmente para el caso de la no restitución en tiempo. La actitud remisa del locador, entiéndase la falta o ausencia de reclamación judicial o extrajudicial del locatario al inquilino, le hará perder la responsabilidad del fiador a la obligación principal del locatario. Caso contrario podría darse una situación procurada entre locador e inquilino para agravar la situación del fiador.
Los abogados sostuvieron que en el segundo párrafo del nuevo artículo se inserta una conclusión "hecha carne" en la doctrina y jurisprudencia en relación a que el fiador no puede ser obligado más allá del plazo contractual, debiendo en su caso mediar el consentimiento expreso en todo tipo de prórrogas o renovación del plazo contractual originario. "No existe -dijeron- ultraactividad del contrato vencido respecto del fiador".
Los profesionales remarcaron que para mayor claridad, "debe entenderse al fiador como no afectado por no haber sido parte del convenio (expreso o tácito) de los otros dos contratantes, es decir locador y locatario. Así lo concreta el artículo 2.046 del Código Civil que precisa que el mayor plazo concedido por el locador al locatario sin el consentimiento del fiador extingue la fianza".
Sostuvieron que "repugna a la certeza contractual y seguridad jurídica exigibles por cualquier justiciable en cualquier lugar del mundo la conclusión contraria, porque no debe violentarse el principio que clasifica como accesoria la fianza, no pudiendo tener una atadura más férrea que la obligación principal que garantiza y a la cual accede desde el principio".
Para los abogados a través del nuevo ordenamiento legal "se protege y no se agrava la obligación del fiador, siempre accesorio en relación a su afianzado, es decir que opera sucesivamente en caso de incumplimiento del inquilino, reiterando que es quien responde por una deuda ajena, esto es que el fiador es responsable por la deuda, pero no la causó".
| |
La Ciudad
