Reflexiones

Las normas urbanísticas

Marcelo N. de Elía (*)

Han pasado seis años desde la promulgación de la ordenanza 5957 de urbanización y subdivisión de la tierra y en esa oportunidad habíamos previsto algunos inconvenientes que la misma traería aparejada (ver editorial de La Capital 27/07/94 y nuestro artículo del 3/02/95). La mencionada ordenanza fue planteada con terminología y exigencias singulares; se confundió el concepto de urbanización con división de la tierra y se impidió en la práctica la subdivisión de mayores áreas. Se impuso a los loteos un tamaño y superficie a los que se agregó la obligación de contar con servicios de tal diversidad por encima de los esenciales (agua y luz) que en la práctica impidió la concreción de urbanizaciones y subdivisiones destinados a la población de medianos y bajos recursos.
En el año 1997 se sancionó la ordenanza 6492 que sólo produjo algún ordenamiento de la anterior pero no resolvió los problemas. Lo anteriormente planteado es una de las causas para que muchos habitantes de nuestra ciudad no pudieran acceder a la compra de un lote de terreno para después construir su vivienda; a otros, sólo les ha quedado como solución el instalarse en asentamientos irregulares o mantener situaciones de condominio forzoso.
Y ya que hablamos de asentamientos irregulares y su relación con las normas urbanísticas ampliemos el tema. Sin querer generalizar el problema vemos que estos asentamientos se han desarrollado en terrenos fiscales o en terrenos particulares que no han sido urbanizados. La cantidad de personas que viven en ellas va en continuo aumento a pesar de los planes de viviendas concretados. La persistencia del problema es un dato indicativo de la necesidad de mejorar los métodos y políticas aplicadas hasta ahora y es una manifestación de carencias estructurales que generan soluciones de subsistencia que no siempre encuadra en el esquema de la ciudad urbanizada.
En ellos conviven los que no tienen posibilidades de generar por sus propios medios un cambio ya sea por imposibilidad económica, educacional o de orientación y los que realmente podrían ubicarse en otros sectores urbanizados de la ciudad pero que no encuentran oferta para tenencia en propiedad de la tierra con un valor accesible a sus posibilidades. Sus viviendas dan una clara idea de esta diferenciación. Muchos de estos últimos construyen sus viviendas de material. La inserción social de estos asentamientos con tenencia de la tierra en propiedad y con pago de los servicios es una prioridad. Se debería estudiar un cupo de consumo de características solidarias exentos de pago para los casos de extrema pobreza.
Se impone un nuevo modelo de gestión urbana que supere la rigidez de algunas ordenanzas y atienda las nuevas formas de urbanización. La ciudad que queremos debe resultar de la aplicación de un Plan Regulador; no se puede reglamentar el detalle sin tener presente una visión amplia y anterior de lo general. Este plan deberá ser consensuado por los actores urbanos públicos y privados sin encuadramientos políticos. El encarecimiento operado en el valor de la tasa de servicios nos da una pauta de la mejora en la rentabilidad a favor de los prestadores. Se podría estudiar la posibilidad que los compradores de lotes de las nuevas urbanizaciones no paguen la instalación de los servicios. Recordemos que la tasa referida tiene generalmente incluidas partidas con destino a obras. De aceptarse, aunque sea parcialmente este planteo, el costo de los lotes bajaría sustancialmente.
El Plan Director es la figura de planeamiento municipal por excelencia, da la idea de ciudad dentro de una transformación integral del territorio y es una fuente básica para la elaboración de instrumentos posteriores. La clasificación del suelo se genera según el grado de consolidación actual y las expectativas de transformación futura o deseadas. Entiende que la dotación de servicios públicos debe adelantarse conforme al plan y no al revés en el que consolidado un uso sea necesario instalar los servicios.
El Plan Regulador de Rosario fue sancionado en el año 1967 (Dto. Municipal 34318). Posteriormente, en el año 1994 (Dto.10165), se convoca a la ciudadanía a su discusión. No sabemos de los resultados de esa convocatoria. En el área de la Secretaría de Planeamiento de la Municipalidad se ha confeccionado un nuevo proyecto de Plan Director, que sigue actualizándose. En el mismo se cuestiona el concepto de centralidad y se pone de manifiesto la existencia de centros consolidados diseminados en la ciudad. También cuestiona la práctica de entender los problemas urbanos y regionales y encuadra las iniciativas privadas para que éstas, dentro de un plan, faciliten la toma de decisiones. En el momento de ser estudiado deberán ser ponderados los problemas surgidos por la marginalidad urbana, la reconversión de empresas públicas, el concesionamiento de servicios y las posibilidades de inserción regional y nacional relacionados con los nuevos accesos. También deberán destrabarse los encasillamientos que dificultan la tenencia de la tierra y vivienda a los habitantes de medianos y bajos recursos.
Queremos destacar que este proyecto incluye gran cantidad de antecedentes y tiene el mérito de haber sido elaborado criteriosamente. Creemos finalmente que es necesario difundirlo para que, previo a su aprobación, se genere un mecanismo de actualización permanente involucrando a la actividad pública y privada que dé respuestas dinámicas y acertadas a las necesidades de los habitantes de la ciudad de Rosario.

(*) Agrimensor